수원지방법원 2025타경51564. 경기도 광주시 문형동 553-2에 위치한 토지와 3층 제1종근린생활시설의 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,752㎡의 대지이고, 건물은 2023.03.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 감정평가 당시 1층은 공실, 2~3층은 사무실로 이용되고 있었습니다.
말소기준권리는 2023.03.24. 설정된 구성농업협동조합의 채권최고액 4,862,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건에는 그 일반 원칙만 보고 넘어가면 안 되는 두 가지가 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금과 매각물건명세서가 명시한 구분지상권설정등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 553-2 · 경기도 광주시 포은대로 36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 및 대지 |
| 이용상태 | 1층 공실 · 2~3층 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 · 사용승인일 2023.03.07. |
| 토지 | 대 1,752㎡ · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 박정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,897,267,800원 / 2,889,661,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안금재 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(기계실) 포함 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
2023.03.24. 구성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 안금재 근저당권 720,000,000원, 주식회사에이플러스엠 근저당권 1,200,000,000원, 심재숙 가압류 150,000,000원, 광주시와 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안병태의 근저당권 300,000,000원은 2023.05.25. 해지로 이미 말소됐고, 2023.09.18.의 이전 경매개시결정도 2024.10.18. 기각결정에 따라 2024.10.23. 말소됐습니다.
다만 소멸하는 담보권이 많다는 사실과 매수인의 인수위험이 없다는 것은 다른 문제입니다. 큐비즈 보증금 20,000,000원과 구분지상권은 매각대금 배당으로 정리되지 않으며, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘화이트’의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 10명, 인수 확정 1명과 미상 1명
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이원그룹 | 3층 | 2023.10.23. | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 제이투그룹 | 3층 | 2023.10.23. | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박민재 | 확인 필요 | 2024.11.22. | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 큐비즈 | 3층 | 2023.01.26. | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 유한회사 제이케이디에쓰시그룹 | 1층 | 2023.12.06. | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 리움 | 1층 | 2024.02.06. | 30,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 서창종합건설 | 2층 | 2023.04.11. | 20,000,000원 / 2,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 화이트컴퍼니 주식회사 | 101호 | 2025.02.17. | 20,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 큐브스토리지 | 2층 | 2023.04.26. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 화이트 | 주거 · 위치 확인 필요 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차·점유 신고는 10명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,889,661,000원으로 감정가 5,897,267,800원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 토지 1,752㎡와 제1종근린생활시설을 함께 매각하는 상업용 부동산이고, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
가격 판단의 출발점도 최저가가 아니라 확인 가능한 실질취득 최소액 2,909,661,000원입니다. 여기에 구분지상권의 이용 제한과 ‘화이트’의 미상 인수위험이 별도로 남습니다. 따라서 49%라는 할인율은 권리위험을 반영한 최종 안전마진으로 곧바로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,889,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,296,610원 |
| 인수 · 주식회사 큐비즈 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 구성농업협동조합 | 4,862,000,000원 | 2,858,364,390원 |
| 3. 근저당 · 안금재 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에이플러스엠 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 심재숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,932,000,000원 중 2,858,364,390원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,073,635,610원입니다. 큐비즈 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매각대금과 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,889,661,000원 | 4,073,635,610원 | 2,909,661,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,022,762,699원 | 4,931,864,928원 | 2,042,762,699원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,415,933,889원 | 5,532,625,450원 | 1,435,933,889원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문형3리 마을회관 남동측 인근으로, 로변점포·중소규모 공장·전·자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 제1종근린생활시설로, 감정평가 당시 1층은 공실이며 2~3층은 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 1,752㎡, 상업용, 완경사·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 추가 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 접도구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물인 기계실도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1 을구 16번의 목적, 지상·지하 범위, 존속기간, 지료, 권리자 및 이용 제한을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 화이트 점유관계 확인. 전입일·보증금·점유 위치가 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 현장 점유관계와 대조해야 합니다.
- 큐비즈 보증금 반영. 응찰가 산정 시 보증금 20,000,000원을 매각대금 밖의 추가 취득비용으로 더해야 합니다.
- 층별 점유 대조. 1~3층과 101호에 다수 법인과 개인이 중복 신고돼 있으므로 실제 사용구획·열쇠·사업자등록·퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력 없는 임차인도 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰 금지. 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말아야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래허가구역, 접도구역 저촉, 자연보전권역과 각종 설치제한이 이용·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 기계실 확인. 매각 포함 범위와 현황, 사용권한 및 건물 이용에 미치는 영향을 현장에서 점검해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후의 확정자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건의 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 것은 최저매각가 2,889,661,000원만이 아닙니다. 큐비즈 보증금 20,000,000원을 더한 확인 실질취득 최소액은 2,909,661,000원이고, 여기에 매수인이 인수하는 구분지상권설정등기가 남습니다.
또한 ‘화이트’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 10명의 임차·점유 신고와 층별 중복 점유, 토지 이용 제한까지 함께 검토해야 하므로 권리분석과 현장조사의 난도가 높습니다. 결론은 가격 할인보다 권리 확인이 우선입니다. 구분지상권과 미상 점유자의 실체를 확인하기 전에는 감정가 대비 49%를 안전마진으로 평가하기 어렵습니다.
