17,295,000원
수원지방법원 2025타경51622. 광주시 능평동 베아누빌 B동 302호, 전용 59.59㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 일곱 차례 유찰되며 최저매각가는 17,295,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 10분의 1에도 못 미치는 파격적인 가격입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 이영규의 전입일이 2020.09.22로, 말소기준인 주식회사대정 근저당권의 2022.05.10보다 약 1년 8개월 앞섭니다.
임차인은 2025.04.21 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권 여부와 배당받을 금액, 배당 후 남아 매수인에게 승계될 보증금 잔액을 확정할 수 없습니다. 최저가만으로 실질취득가를 계산하거나 “시세의 6.9%이므로 싸다”고 결론 내리면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 259-6 베아누빌 제비동 제3층 제302호 도로명: 경기도 광주시 창뜰윗길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.59㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2013.12.09 사용승인 · 베아누빌(B동) 8세대 |
| 소유자 | 웬뀌칭 (2019.10.30 소유권이전, 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 17,295,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 33,328,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
말소기준권리는 2022.05.10 설정된 주식회사대정의 근저당권 24,000,000원입니다. 그 이후의 경기신용보증재단·서울우유협동조합·비케이자산관리대부·신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단·안양세무서·군포시 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
2022.08.19 주식회사대정이 신청했던 임의경매개시결정은 2023.07.07 말소됐고, 현재 사건은 2025.02.17 신용보증기금의 강제경매개시결정으로 진행된 사건입니다. 과거 경매가 취소된 이력은 현재 임차인의 선순위 전입일을 뒤로 밀거나 대항 가능성을 없애지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영규 | 2020.09.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 이영규 1명입니다. 전입신고는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금, 점유 부분, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 최저매각가 | 17,295,000원 |
|---|---|
| 확인된 임차보증금 | 미상 |
| 확인 가능한 실질취득가 | 산정 불가 |
| 계산 원칙 | 낙찰가 17,295,000원 + 배당 후 승계되는 임차보증금 잔액 |
③ 시세 비교 — 6.9%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
확인되는 동일 면적 실거래는 2022.07에 거래된 전용 59.59㎡ 1층 1건이며 거래가는 250,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가의 6.9%입니다. 다만 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2022.07이므로, 2026년 현재의 가격 수준이나 하락·상승 추세를 판단하기에는 충분하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 59.59㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.59㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
감정가 210,000,000원은 확인 실거래 250,000,000원보다 낮고, 최저가 17,295,000원은 극단적으로 낮습니다. 그러나 시세 비교의 기준이 될 실질취득가 자체가 임차보증금 미상으로 계산되지 않습니다. 낙찰가만 실거래와 비교해 가격 메리트를 평가하는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.
④ 잠정 배당표 (매각가 17,295,000원 가정 · 임차보증금 및 당해세 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,310원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대정 | 24,000,000원 | 16,583,690원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,480,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울우유협동조합 | 6,928,202원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비케이자산관리대부 | 23,626,680원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 30,562,625원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인 채권 총액 132,597,507원 중 예상배당은 16,583,690원, 미배당은 116,013,817원입니다. 신청채권자 청구액 33,328,087원도 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 다만 이 표에는 임차인 이영규의 보증금과 국세·지방세의 우선 배당 가능액이 포함되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,295,000원 | 16,583,690원 | 116,013,817원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 12,106,500원 | 11,488,583원 | 121,108,924원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 8,474,550원 | 7,922,008원 | 124,675,499원 | 0원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 존재하면 배당 재원이 줄어 임차인의 미회수 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰이 추가된다고 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택의 3층 302호이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이영규의 보증금, 임대차 기간, 점유 부분과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 계산할 수 없습니다.
- 인수액 재계산. 임차보증금에서 실제 배당액을 뺀 잔액이 승계되는지 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·안양세무서·군포시 압류 가운데 당해세 및 우선 배당액을 교부청구서로 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 2025.04.21 제출된 배당요구의 내용과 보증금 신고액, 관련 증빙을 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사 이후 점유관계가 달라졌는지 직접 방문해 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 실거래가 2022.07의 1건뿐이므로 인근 다세대 매매가와 현재 매물가를 별도로 조사해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물과 7회 유찰 이력을 고려해 향후 매도 기간과 대출 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·배당요구서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 사는 경매”
감정가 210,000,000원이 17,295,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 가격 신호입니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자가 최종 비용이 아닐 수 있습니다. 임차인 이영규의 전입일은 2020.09.22, 말소기준권리는 2022.05.10입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 배당 후 승계액이 모두 열려 있습니다.
2022.07 실거래 250,000,000원과 비교하면 최저가는 6.9%에 불과하지만, 한 건뿐인 과거 거래와 미확인 임차보증금을 제외한 낙찰가를 직접 비교해서는 안 됩니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 늘면 실질취득가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 가격은 파격적이지만 권리는 미완성입니다. 임차보증금이 확인되기 전까지 결론은 입찰 보류가 타당합니다.
