수원지방법원 2025타경51635. 경기도 광주시 능평동 에코앤뷰 110동 2층 201호, 전용 50.9㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김문수는 2020년 11월 5일 매매계약을 원인으로 2020년 11월 13일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 195,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이은혜가 전입하고 점유를 시작했으며, 임차보증금도 195,000,000원입니다.
과거 신한은행 근저당권은 2020년 11월 13일 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 2월 17일 이은혜 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025년 2월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 따라서 형식적인 말소기준은 경매개시결정이고, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 권리입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 2026년 3월 6일 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 119-11, 119-34, 119-41 에코앤뷰 110동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.9㎡ · 지하 1층, 지상 4층 중 2층 |
| 규모 / 준공 | 에코앤뷰 110동 · 9세대 · 2015.07.28 준공 |
| 소유자 | 김문수 (2020.11.05 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 91,924,000원 (7회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 확약서로 정리된 구조
이 사건에서 실제 임차인은 이은혜 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 주택임차권을 승계해 경매를 신청한 채권자입니다. 임차보증금을 두 사람의 채권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은혜 201호 전부 | 2020.11.13 주거·임차권등기 | 195,000,000원 | 확정일자 2020.11.02 배당요구 2023.02.17 | 대항력 있음 우선변제 승계·포기확약 원칙상 인수 가능 확약 반영 실질 0원* |
② 실질취득액 — 최저가에 인수를 더하지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 105,130,632원, 8회 유찰 시 123,184,506원, 9회 유찰 시 137,627,604원으로 커집니다.
그러나 이 사건은 대항력 포기 확약이 있으므로 위 금액은 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당액입니다. 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 각 회차 모두 0원*으로 보며, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 91,924,000원입니다. 따라서 시세 비교도 보증금 195,000,000원이 아니라 실질취득액 91,924,000원을 기준으로 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 91,924,000원 | 105,130,632원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 73,539,200원 | 123,184,506원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 58,831,360원 | 137,627,604원 | 0원* |
* 대항력 포기 확약서가 해당 임차권·승계채권 전부에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 하락 추세를 함께 본다
에코앤뷰 110동 전용 50.9㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 218,333,333원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 지표 187,500,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -33.0%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 50.9㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 50.9㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 50.9㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.9㎡ | 3건 | 218,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.9㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 91,924,000원은 최근 12개월 평균 지표의 49.0%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제에서는 분명한 가격 격차가 존재합니다.
다만 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2023년 2월입니다. 최근 그룹의 가격이 과거 거래보다 33.0% 하락한 지표가 확인되므로, 280,000,000원 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 가점을 확대해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,054,632원 |
| 1. 임차인 이은혜 보증금 | 195,000,000원 | 89,869,368원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 105,130,632원입니다. 다만 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능원초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·소화전·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 세 필지가 일단을 이루는 완경사의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.06 제출 확약서의 사건번호, 부동산 표시, 주택임차권 승계 범위와 대항력 포기 문구를 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재가 최종 매각기일에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 낙찰·배당 이후 임차권등기의 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 돼 있더라도 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 상태와 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
- 토지거래 허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 입찰·취득 목적에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 218,333,333원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 -33.0% 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 환금성 검증. 7회 유찰과 단지 평균 8.7회 유찰, 매각률 0.0%를 고려해 인근 중개업소의 실수요와 예상 매각기간을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 체납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 확약과 환금성이 승부처”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가가 내려가도 실질취득액이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당표만 적용하면 매수인이 떠안을 부족분은 105,130,632원입니다.
그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액은 최저가와 같은 91,924,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표의 49.0%이므로 가격 격차는 분명합니다.
다만 7회 유찰, 평균 8.7회 유찰, 매각률 0.0%, 9세대 소규모 다세대, -33.0% 가격 추세가 겹칩니다. 권리문제는 확약서가 풀지만, 시장성까지 해결해 주지는 않습니다. 이 사건의 결론은 “확약 원본이 완전하면 가격은 매력적이지만, 환금성은 낮게 봐야 하는 물건”입니다.
