수원지방법원 2025타경51768. 광주시 능평동 에코빌 101동 4층 403호, 전용 35.1㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·식당· 화장실2 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 4층입니다. 현재 소유자는 김영애로, 2022.03.18. 거래가액 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.05.17.입니다. 김미경 명의 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후의 고고토탈금융대부 근저당, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 송유진의 전입·점유가 2022.03.11.로 말소기준보다 앞선다는 점이지만, 이 위험은 뒤에서 설명할 대항력 포기 확약으로 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 374-5 에코빌 101동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.1㎡ · 방2·거실·주방·식당·화장실2 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김영애 (2022.03.18. 거래가액 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (6회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
말소기준권리는 2022.05.17. 김미경 근저당권입니다. 송유진은 2022.03.11. 전입·점유, 2022.02.07. 확정일자로 말소기준보다 앞선 점유를 갖고 있어 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 송유진 1명입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송유진 | 155,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.02.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 | 실질 0원 |
배당 시뮬레이션 자체만 적용하면 현재 최저가에서 임차보증금 미배당 38,466,000원이 계산됩니다. 그러나 이 금액은 대항력 포기 확약을 반영하기 전의 룰상 금액이며, 확약 반영 후 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 119,000,000원의 실질취득가
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수가 늘어 실질취득가를 따로 봐야 했습니다. 이 사건은 확약으로 인수가 0원이므로 현재 최저가 119,000,000원 자체가 실질취득가입니다. 시세 비교도 119,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 35.1㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 35.1㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.1㎡ | 2건 | 138,750,000원 |
최근 12개월 평균 시세지표는 138,750,000원, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 현재 실질취득가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.8%입니다. 따라서 확약을 전제로 한 현재 회차에는 가격 할인 자체가 존재합니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고 에코빌 101동은 11세대 규모라, 이 할인율을 대단지 공동주택처럼 곧바로 높은 환금성으로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 송유진 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 근저당 · 김미경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사고고토탈금융대부 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차보증금 155,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 38,466,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로 이 사건에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·식당·화장실2 등의 구조입니다.
- 입지. 광주시 능평동 중앙골프연습장 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·연립주택·근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남서측 인근 태재로에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기타지붕 4층 다세대주택 중 4층 403호이며 현상 및 관리상태는 보통입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 527.0㎡의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 825,100원/㎡입니다.
- 환금성. 에코빌 101동은 11세대, 사용승인일은 2013.09.17.이며 거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 6.0회와 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 송유진 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 155,000,000원을 별도의 두 임차보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
- 배당액과 인수액을 구분. 현재 배당계산상 미배당 38,466,000원이 나오지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 부족액을 그대로 매수인 부담으로 더하지 마세요.
- 가격 기준. 실질취득가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 138,750,000원의 85.8%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이므로 개별 호수 상태와 현장 매물가격을 함께 점검해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 때문인지, 수요·입지·내부 상태·명도 등 다른 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 체납 관리비와 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하고 필요한 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “배당 부족액 38,466,000원 ≠ 매수인 인수액”
이 물건은 표면만 보면 보증금 155,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 119,000,000원이어서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 임차보증금 38,466,000원의 부족액을 계산합니다. 그러나 결론을 결정하는 서류가 따로 있습니다. 2026.06.09. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했고, 매각물건명세서의 인수권리도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 분석상 실질 인수 0원, 실질취득가는 119,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 138,750,000원의 85.8%로 내려와 있지만, 동시에 6회 유찰·11세대 소규모 다세대·경매 매각률 0.0%라는 환금성 신호도 뚜렷합니다. 그래서 이 사건은 “선순위 임차인 때문에 낙찰가와 별도로 수천만원을 떠안는 물건”으로 볼 필요는 없지만, 그렇다고 가격 할인만으로 높은 점수를 줄 물건도 아닙니다. 권리는 확약서 확인이 핵심, 승부처는 환금성과 실제 매도 가능성입니다.
