21,177,000원
수원지방법원 2025타경51844. 경기도 광주시 송정동 효성베스트빌로 조사된 건물의 2층 203호입니다. 사건상 용도 표시는 창고이지만 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 현장 건물에는 “309동”으로 표식되어 있습니다. 감정가 180,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가는 21,177,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 이 사건에서는 낙찰가 자체가 핵심 가격이 아닙니다. 임차인 박경일은 2022.03.31. 전입·점유를 시작했고 2022.03.04. 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 했지만, 현재 매각대금에서 집행비용 781,186원을 먼저 공제하면 임차인이 받을 수 있는 금액은 20,395,814원뿐입니다. 남는 보증금 159,604,186원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 406-23 2층 203호 · 도로명주소 경기도 광주시 중앙로346번길 10-6 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정 이용상태 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 203호 · 시세 매칭 면적 64.29㎡ |
| 소유자 | 정대석 (2022.03.29. 매매, 거래가액 180,000,000원 · 2022.04.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 21,177,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차권이 모두 남는다
이 사건의 말소기준은 2025.03.24. 강제경매개시결정입니다. 그 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 광명시 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2008년 가등기와 2024년 임차권등기는 데이터상 소멸하지 않습니다. 즉 “후순위 압류가 지워진다”는 점보다 선순위 권리가 남는다는 사실이 훨씬 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 주요 날짜 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박경일 주거·임차권등기 | 전유부분 전부 | 계약 2022.03.02. 확정 2022.03.04. 전입·점유 2022.03.31. 임차권등기 2024.04.04. | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 가능 승계 아님 |
보증기관이나 대위변제 신고를 실제 임차인과 중복 합산하는 구조는 아닙니다. 임차인 자료상 보증기관 승계·대위 표시는 없으므로 실제 임차인은 박경일 1명입니다. 다만 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 180,000,000원이며, 현재 배당표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 부근에 고정
현재 회차의 숫자를 그대로 합치면 다음과 같습니다.
매각대금 중 집행비용 781,186원이 먼저 빠져 임차인에게 배당되는 금액이 20,395,814원으로 줄기 때문에, 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 보증금 180,000,000원보다 781,186원 높습니다. 따라서 최저가 21,177,000원만 보고 최근 시세의 13.0%에 살 수 있다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 21,177,000원 | 159,604,186원 | 180,781,186원 |
| 7회 유찰 시 | 14,823,899원 | 165,842,931원 | 180,666,830원 |
| 8회 유찰 시 | 10,376,729원 | 170,210,052원 | 180,586,781원 |
낙찰가가 21,177,000원에서 10,376,729원으로 낮아져도 인수액이 159,604,186원에서 170,210,052원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 계속 180,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 유찰 횟수가 늘어도 실질취득가가 크게 낮아지지 않는다는 점이 그대로 드러납니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 180,781,186원으로 비교
효성베스트빌(309동)은 총 10세대로, 시세 자료에서 확인되는 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 162,500,000원, 최신 거래는 2024.04. 165,000,000원입니다. 실질취득 180,781,186원은 최근 12개월 평균보다 18,281,186원, 최신 거래보다 15,781,186원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 58.32㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2023.11 | 58.32㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 58.32㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2022.03 | 64.29㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 2건 | 162,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 21,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 781,186원 |
| 1. 임차인 박경일 보증금 | 180,000,000원 | 20,395,814원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박경일의 미배당 보증금은 159,604,186원으로 계산되며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 180,000,000원은 현재 배당표에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 203호로, 급배수·위생·도시가스 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측과 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 454.0㎡, 공시지가는 970,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 건물 표식은 “309동”입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용·조세 배당에 따라 박경일의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 원인증서 확인. 갑구 10번 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지와 권리자가 본등기를 청구할 수 있는 상태인지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 5번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 가등기 인수 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 사건상 용도는 창고지만 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)이므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 10세대이며 거래 표본도 4건으로 제한적이므로 개별 호수의 상태·층·면적 차이를 반영한 보수적 가격 검토가 필요합니다.
- 조세·관리비 확인. 국민건강보험공단과 광명시 압류 외에도 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,117만원 낙찰”이 아니라 “1억 8,078만원 취득”
이 물건의 최저가는 21,177,000원이지만 매수인의 경제적 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 박경일의 대항력 있는 임차보증금 중 159,604,186원이 배당되지 않아 매수인에게 인수될 수 있고, 낙찰대금과 합친 실질취득은 180,781,186원입니다. 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돌기 때문에 가격 메리트도 없습니다.
더구나 2008년 이상민 명의 가등기가 말소기준보다 앞서며 데이터상 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 가등기 거래가액 135,000,000원을 임차보증금처럼 단순 합산할 수는 없지만, 가등기의 성격이 해소되지 않으면 소유권 자체에 영향을 줄 수 있는 핵심 확인사항입니다. 6회 유찰이라는 숫자는 싸졌다는 신호가 아니라 낮아진 낙찰가만큼 임차인 인수액이 커지는 구조와 선순위 권리 위험을 시장이 반영한 결과로 봐야 합니다. 결론은 가격 위험·인수 위험·소유권 위험이 겹친 D등급 물건입니다.
