수원지방법원 2025타경51872. 경기도 광주시 삼동의 광록맨숀 2동 최상층 402호, 전용 52.39㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 권영만은 2021년 1월 13일 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2022년 3월 31일 안산세무서의 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김수한은 말소기준보다 앞선 2021년 1월 13일에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 12월 17일입니다. 따라서 보증금 160,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 원칙적으로 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 431-15 광록맨숀 제2동 제4층 제402호 · 도로명 경기도 광주시 순암로 549 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.39㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 준공 / 세대수 | 2001.05.31 · 8세대 |
| 소유자 | 권영만 (2021.01.13. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결과를 바꾼다
말소기준인 2022년 3월 31일 압류보다 김수한의 전입일과 점유개시일이 빠르므로, 김수한은 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 현 최저가에서는 집행비용을 제외한 77,069,980원만 배당되고 82,930,020원이 부족합니다.
| 임차 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수한 전유부분 전부 · 주거 | 전입·점유 2021.01.13 확정 2020.12.17 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 대항력 포기·말소 동의 |
| 배윤복 점유 부분 미상 | 전입 2024.08.26 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 대상 아님 점유·명도 조건 별도 확인 |
임차인으로 확인되는 사람은 김수한·배윤복 2명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 김수한 보증금에 관해 권리를 행사하는 보증기관이므로 임차보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 확약은 김수한 건에만 적용됩니다. 배윤복은 전입일이 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태가 미상인 만큼 명도와 임대차 조건 확인은 별도로 남습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 78,890,000원 | 82,930,020원 | 김수한 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 | 63,112,000원 | 98,424,016원 | 김수한 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 50,489,600원 | 110,819,213원 | 김수한 인수 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
광록맨숀2동은 8세대, 2001년 5월 준공 다세대입니다. 대상과 같은 전용 52.39㎡ 실거래는 최근 12개월 동안 1건 확인되며, 2025년 3월 3층이 150,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 52.39㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.39㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
김수한 확약을 반영한 실질취득액은 78,890,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 52.6%입니다. 확약이 확인되는 조건에서는 수치상 거래가 대비 격차가 큽니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고, 대상은 4층, 비교 거래는 3층이므로 층·내부 상태·수리비를 반영한 현장 가격 검증이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 김수한 보증금 | 160,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김수한 보증금 부족분은 82,930,020원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되므로 김수한 건의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경강선 삼동역 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설·창고 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사 부정형 부지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 581,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정 내용상 공부의 토지 지목은 전이나 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지 자료상 지목은 대로 확인됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대로 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 가격 할인과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 적용 범위. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의, 해당 사건·해당 호수 적용 여부를 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 김수한 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 동의서·신청서류를 확인하세요.
- 배윤복 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 거주 여부, 계약 상대방, 인도명령 가능 여부를 조사하세요.
- 가격 검증. 최근 거래 150,000,000원은 1건의 3층 거래입니다. 대상 4층의 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 저환금성 반영. 8세대 다세대, 6회 유찰, 최근 실거래 1건이라는 조건을 출구가격과 매도기간에 반영하세요.
- 공부·현황 대조. 토지 지목과 현황 이용에 차이가 기재돼 있으므로 건축물대장·토지대장·토지이용계획확인서와 현장을 대조하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 도시가스·수도 등 체납 여부와 장기 공실·누수 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 기준으로 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유가 확약서 한 장에 달려 있다”
이 물건은 최저가 78,890,000원만 보면 최근 거래 150,000,000원의 52.6%로 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김수한의 선순위 보증금 160,000,000원은 본래 매수인 인수형입니다. 현 회차에서 배당되지 않는 금액만 82,930,020원이며, 유찰이 더 진행되면 룰상 인수액은 오히려 늘어납니다.
가격 판단을 뒤집는 것은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 이 확약이 원문대로 유효하게 적용되면 김수한 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 78,890,000원입니다. 다만 확약 대상이 아닌 배윤복의 점유 관계, 8세대 소규모 다세대의 낮은 환금성, 6회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 수치상 유리, 환금성과 명도는 보수적 접근입니다.
