126,000,000원
수원지방법원 2025타경51884. 하남시 망월동 미사마이움센트럴아케이드 10층 1022호, 전용 24.38㎡ 오피스텔입니다. 소유자 안효황은 2021년 10월 8일 매매를 원인으로 거래가 170,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 11월 4일 접수됐습니다. 이 사건에는 근저당권보다 먼저 대항력 있는 주택임차권이 존재하며, 최초 말소기준권리는 2024년 2월 27일 하남시 압류입니다.
임차인 엄기종의 전입신고는 2021년 10월 29일, 점유개시는 2021년 10월 30일이고, 경정된 확정일자는 2021년 10월 12일입니다. 이후 2023년 11월 22일 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준 압류보다 앞선 권리이므로 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 제10층 제1022호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.38㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 10층 |
| 소유자 | 안효황 (2021.10.08. 매매, 거래가 170,000,000원 · 2021.11.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (5회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.27. 하남시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
현재 소유자보다 앞선 소유권보존·이전 내역을 거쳐 안효황 명의가 됐고, 임차인 엄기종은 2021년 10월 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 주택임차권등기는 2023년 11월 22일 접수됐으며, 2024년 2월 27일 하남시 압류보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 상태 | 확약 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 엄기종 실제 임차인 1명 | 10층 1022호 24.38㎡ 전부 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 전입 2021.10.29 · 점유 2021.10.30 · 확정일자 2021.10.12 | 대항력 포기 말소 동의 주택도시보증공사 제출 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
등기부의 을구 1-1번은 새로운 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 2021년 10월 12일로 고친 경정등기입니다. 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 엄기종 1명입니다.
② 인수 구조 — 원칙과 확약을 분리해서 봐야 한다
현재 최저가 126,000,000원에서 집행비용 2,564,000원을 먼저 빼면 임차인 배당액은 123,436,000원입니다.
보증금 180,000,000원과의 차액은 56,564,000원이며, 원칙적으로 매수인이 인수합니다.
낙찰가 126,000,000원 + 인수 56,564,000원 = 룰상 총부담 182,564,000원
주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
확약이 그대로 적용되면 미배당액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수 0원*입니다.
실질취득 = 낙찰가 126,000,000원*
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 | - |
| 1. 임차인 엄기종 보증금 | 180,000,000원 | 123,436,000원 | 56,564,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표의 임차인 미배당액 56,564,000원은 확약을 고려하지 않은 룰상 인수액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 56,564,000원 | 182,564,000원 | 126,000,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 56% | 100,800,000원 | 81,411,200원 | 182,211,200원 | 100,800,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 44.8% | 80,640,000원 | 101,211,520원 | 181,851,520원 | 80,640,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 룰상 총부담은 약 181,851,520원~182,564,000원 범위에 머뭅니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차의 실질취득은 해당 낙찰가와 같아집니다. 두 결과가 완전히 갈리는 만큼 확약 확인이 입찰가 산정보다 먼저입니다.
④ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 이 70%를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 2021년 소유자 취득 거래가는 170,000,000원이지만, 해당 거래만으로 2026년 시세를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기 대상 전유부분은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 10층입니다.
- 주위환경. 하남종합운동장 남서측 인근으로 오피스텔·음식점·점포 등 상업빌딩과 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지·도로. 장방형의 평탄한 토지이며 북서측·남동측 중로1류, 남서측 소로1류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 환금성은 동일 건물·유사 면적의 최근 매매와 임대 거래를 확인해 판단해야 합니다. 5회 유찰 사실은 수요와 가격을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만의 행사, 미배당 시 임차권등기 말소 동의가 엄기종의 해당 임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구. 인수조건확약서 제출 사실과 매수인 인수 여부에 관한 최종 문구를 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 협조 주체와 처리 순서를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차권등기 후 현재 점유자와 실제 사용 상태가 서류 내용과 같은지 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 매매가와 임대가를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공실. 관리비 체납, 월 고정비, 공실 기간과 임대 수요를 관리사무소 및 중개업소를 통해 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건을 확약 없이 보면 결론은 명확합니다. 현재 최저가 126,000,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당액 56,564,000원을 인수해 룰상 총부담이 182,564,000원이 됩니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 결론은 반대입니다. 대항력을 포기하고 미배당 상태에서도 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 126,000,000원*입니다. 권리 문제는 조건부로 정리될 수 있지만, 5회 유찰된 오피스텔의 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 감정가의 70%라는 숫자가 아니라, 확약이 실제로 매수인의 인수 위험을 완전히 제거하는지와 현재 오피스텔 시세가 126,000,000원을 지지하는지입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 금액은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 56,564,000원입니다.
