수원지방법원 2025타경51906. 등기상 경기도 성남시 분당구 궁내동 334-1, 334-8, 334-10, 334-15, 334-16과 관련된 토지·건물 공유지분이고, 감정평가는 신청채권자의 주장과 기존 거래내역·현장 점유자 진술을 토대로 김석한 소유지분이 하이츠빌리지 제111동 제3층 제201호를 구분소유하기 위한 지분이라는 전제에서 이뤄졌습니다. 즉 일반적인 구분등기 다세대 한 호를 그대로 매수하는 구조와 다릅니다.
권리상 가장 중요한 날짜는 2022.10.14. 한국자산관리공사 근저당권입니다. 그런데 김종환은 2021.05.27. 전입·점유했고 확정일자는 2021.05.14.이며, 임차보증금 1,000,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 2025.04.25. 접수돼 현재 가정 매각가에서는 집행비용을 제외한 359,042,672원만 우선변제되고 잔액 640,957,328원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 궁내동 334-1 · 도로명 경기도 성남시 분당구 궁내로40번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 주택(방5, 욕실3, 주방/식당, 거실, 발코니 등) |
| 등기 형태 | 토지·건물 공유지분 · 감정평가상 하이츠빌리지 제111동 제3층 제201호를 전제로 평가 |
| 공유자 | 김석한 · 안윤진 · 장정희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 364,952,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종환·이영진 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 502.0㎡ · 지목 대 · 다세대 이용 · 공시지가 2,168,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.14. 한국자산관리공사의 김석한 지분 근저당권 58,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 임차인들입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남인 | 301호 | 2008.03.18 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김종환 | 3층전부 | 2021.05.27 / 2021.05.14 | 1,000,000,000원 | 있음 | 있음 | 640,957,328원 |
| 안준태 | 101호 | 2021.07.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김남인·안준태는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격 착시 — 3.65억이 내려가도 실질취득은 약 10억
현재 최저매각가는 감정가의 24.01% 수준입니다. 표면적인 할인율만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 반드시 합산해 봐야 합니다. 김종환 보증금 10억원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰이 진행될수록 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 늘어납니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김종환 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 364,952,000원 | 640,957,328원 | 1,005,909,328원 |
| 5회 유찰 시 | 255,466,399원 | 748,910,131원 | 1,004,376,530원 |
| 6회 유찰 시 | 178,826,479원 | 824,477,092원 | 1,003,303,571원 |
즉 4회에서 6회 유찰로 최저가가 364,952,000원에서 178,826,479원까지 내려가더라도 김종환 인수액이 640,957,328원에서 824,477,092원으로 늘어 실질취득은 약 10억원 수준으로 사실상 고정됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 김남인·안준태의 인수 가능성은 별도로 남아 있으므로, 1,005,909,328원을 최종 부담액의 상한으로 보아서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,909,328원 |
| 1. 임차인 김종환 보증금 | 1,000,000,000원 | 359,042,672원 |
| 2. 근저당 · 한국자산관리공사 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,450,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김종환 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,201,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 후 남은 금액이 김종환 임차보증금 우선변제에 투입되고, 김종환 보증금 부족분 640,957,328원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 이후 순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 하이츠빌리지 제111동 제3층 제201호로 평가됐으며 방5, 욕실3, 주방/식당, 거실, 발코니 등을 갖춘 주택으로 이용 중입니다.
- 등기 구조. 본건을 포함한 일부 건물은 일반 구분건물이 아니라 토지·건물 구분소유적 공유형태로 등재돼 있습니다. 종전 거래내역과 현장 점유자 진술을 근거로 김석한 소유지분의 위치를 제3층 제201호로 특정해 감정했습니다.
- 입지. 감정평가상 성남외국어고등학교 남측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택· 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 토지 502.0㎡, 부정형·완경사, 보전녹지지역이며 도시지역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 점유. 임차인이 거주 중이며 1층 창고 2개호 중 1개호는 임차인이, 나머지 1개호는 소유자가 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김종환 임차보증금 10억원의 유효성. 계약, 전입·점유, 임차권등기와 관계인 여부를 원본 서류와 현장 사실관계로 대조해야 합니다. 현재 배당표대로라면 640,957,328원이 인수됩니다.
- 김남인·안준태 보증금 확인. 두 사람 모두 기준권리보다 빠른 전입 기록이 있으므로 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 공유지분과 3층 201호의 대응관계. 등기상 공유지분과 감정평가상 특정 호실이 실제로 일치하는지, 구분소유적 공유관계가 인정되는지를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰가격 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 김종환 미배당 보증금이 커져 낙찰가와 인수액의 합계는 약 10억원 수준입니다.
- 점유·명도 범위. 임차인 거주 및 1층 창고 사용관계가 조사돼 있으므로, 매각대상 지분과 각 점유자의 사용 부분이 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 싸다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,520,000,000원이 364,952,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력·우선변제권이 있는 김종환의 보증금 1,000,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 1,005,909,328원입니다. 5회·6회 유찰이 되어도 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가해 총 부담은 계속 약 10억원에 머뭅니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 김남인·안준태의 선순위 전입 문제, 김종환 임차권의 관계인· 가장임차인 의심 경고, 그리고 일반 구분등기가 아닌 구분소유적 공유관계까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 무엇을 얼마까지 인수하게 되는지와 공유지분이 실제 3층 201호에 어떻게 대응하는지를 확정하는 데 있습니다. 최저가만을 이유로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어려운 고난도 권리분석 물건입니다.
