수원지방법원 2025타경51928. 광주시 능평동 에코앤뷰 108동 402호, 전용 55.94㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 205,800,000원만 보는 것이 아니라 임차권과 확약을 함께 읽는 것입니다. 이명희의 주택임차권은 임대차계약일 2021.03.22, 확정일자 2021.03.23, 전입·점유개시 2021.04.20, 보증금 255,000,000원으로 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.04이므로 이 임차권은 경매개시보다 앞서 있고 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

배당 계산만 적용하면 매각대금 205,800,000원에서 집행비용 3,681,200원을 먼저 제하고 임차보증금에 202,118,800원이 배당돼 52,881,200원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인 인수입니다. 하지만 2026.06.09 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차권의 인수는 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

과거 우리은행 근저당 169,400,000원은 2021.04.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.05.08 등기된 이명희의 주택임차권입니다. 임차권 등기 자체는 2023년이지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일·확정일자·주민등록일자·점유개시일자를 보면 2021.03~04부터 주택임차권의 요건을 갖춘 구조입니다.

2025.04.04 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이명희의 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있어 단순히 “경매개시결정이 말소기준”이라는 문구만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이번 사건에서는 2026.06.09 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 확인돼, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.058억, 최근 거래는 2.95억

에코앤뷰 108동은 10세대 규모이며, 대상 면적은 전용 55.94㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.09 2층 205,000,000원, 2024.06 4층 295,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 250,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 표본은 2024.06 거래 한 건, 295,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 205,800,000원은 그 금액의 69.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 43.9% 높은 흐름으로 집계돼 있으며, 데이터상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 현재 가격은 최근 거래 기준으로는 상당한 할인 구간에 들어와 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 52,881,200원입니다. 이는 확약이 없다는 원칙적 권리구조의 인수액이며, 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 구조입니다. 확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 보증금 수준으로 고정됩니다.

다만 이 사건에서는 이미 대항력 포기 확약이 제출돼 있으므로 실제 투자 판단은 확약 반영 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차에서는 205,800,000원, 6회 유찰 시 164,640,000원, 7회 유찰 시 131,712,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방2, 욕실겸화장실, 거실, 주방, 발코니 및 현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 능평초등학교 동측 근거리에 위치하며 공동주택·단독주택·소규모 공장·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2015.04.21입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 501.0㎡, 공시지가 621,600원/㎡이며 완경사 지대의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 에코앤뷰 108동은 10세대 규모이고 동일 면적 확인 실거래가 2건으로 표본이 적습니다. 5회 유찰 사실과 함께 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장 확약 내용을 최신 매각물건명세서와 직접 대조하세요.
• 인수액 구분. 배당표 원칙상 미배당 52,881,200원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
• 가격 기준. 확약 반영 실질취득 205,800,000원은 최근 12개월 거래 295,000,000원의 69.8%입니다.
• 거래 표본. 동일 면적 실거래는 2건뿐이므로 최근 거래 한 건만으로 환금성을 단정하지 마세요.
• 다회 유찰. 현재 5회 유찰됐고 동일 건물 경매 통계 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 가격 할인과 별개로 수요층이 좁은 이유를 현장에서 확인하세요.
• 현장 점검. 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “최저가만 보면 위험, 확약까지 보면 가격이 보인다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 255,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 205,800,000원을 넘어서는 인수형 사건입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.

하지만 이번 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 2026.06.09 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영할 수 있고, 현재 회차의 실질취득은 205,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 거래 295,000,000원의 69.8%입니다.

따라서 결론은 권리서류 확인을 전제로 가격 메리트가 생긴 사건입니다. 다만 10세대 소규모 다세대, 거래 표본 2건, 5회 유찰이라는 환금성 신호는 분명합니다. 확약은 합격 여부를 결정하고, 5회 유찰은 매도 가능성을 묻습니다. 입찰의 마지막 판단은 확약서 원문 확인과 현장 수요 점검에 달려 있습니다.