수원지방법원 2025타경51931. 광주시 회덕동 힐하우스108 3층 302호, 전용 52.84㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서휘진이며 2022.07.18. 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.12. 김영득의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 인수조건확약서가 있습니다.

다만 이 확약을 물건 전체의 ‘임차인 리스크 0’으로 확대해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 김영득 외에 정진희가 2025.03.27. 전입한 것으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 정진희에 대해서는 단순히 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 김영득에 관한 확약은 정진희에게 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상

등기 흐름에서 중요한 전환점은 2022년입니다. 이전 양주축산업협동조합 근저당과 여러 가압류·경매등기는 2022.05.13. 임의경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 이후 2022.07.18. 서휘진이 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 김영득은 2022.11.23. 확정일자, 2022.12.07. 점유개시, 2022.12.08. 주민등록 후 2023.10.12. 임차보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.04.04. 말소기준보다 앞섭니다.

실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 김영득의 경우 현 매각가 가정 배당표상 79,108,800원의 부족분이 발생하지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로 그 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. *79,108,800원은 확약이 없을 때의 룰상 부족분입니다. 이 확약은 정진희에게 확대 적용되지 않습니다.

② 시세 비교 — 5회 유찰에도 최근 시세보다 높다

힐하우스108동은 11세대, 2016.10.28. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 52.84㎡를 포함한 확인 거래에서 전체 평균은 139,479,166원이지만, 이 평균에는 2022.07. 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현 시점 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최신 거래는 2026.06. 131,250,000원이고, 최근 12개월 9건의 평균도 131,250,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 179,200,000원은 최근 12개월 평균의 136.5%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -20.1%의 하락 추세입니다. 전체 평균 139,479,166원 대비 할인 여부를 보는 것보다 이 최근 가격대가 훨씬 중요한 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

배당 계산상 김영득 임차보증금의 부족분은 79,108,800원입니다. 다만 해당 임차보증금에 관해 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 김영득 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 정진희의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없으며, 그 인수위험은 별도로 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 김영득 부족분은 늘어도 확약 효과는 유지

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 김영득 임차권도 배당 계산만 보면 현재 79,108,800원, 6회 유찰 시 114,447,040원, 7회 유찰 시 142,717,632원의 부족분이 생깁니다. 그러나 확약이 있으므로 김영득에 대해서는 그 부족분을 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 반대로 정진희의 미상 보증금은 이 확약과 무관하므로 유찰이 거듭된다고 해서 자동으로 해소되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 3층 302호입니다.
• 입지. 경기도 광주시 회덕동 ‘회덕교’ 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 549,300원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 힐하우스108동은 11세대입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있어 가격과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김영득 확약 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 정진희 보증금 확인. 전입일 2025.03.27.만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·점유관계·확정일자 및 배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 시세 착시 금지. 감정가 256,000,000원에서 5회 유찰됐다는 사실보다 최근 12개월 평균·최신 거래가 131,250,000원이라는 사실이 중요합니다. 현 최저가 179,200,000원은 최근 평균의 136.5%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -20.1%이므로 전체 평균 139,479,166원이나 과거 300,000,000원 거래를 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
• 다세대 환금성 점검. 11세대 규모와 경매 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%를 함께 보고 재매각 가능성과 자금 회수 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 세금·집행비용 변동. 배당표의 집행비용은 3,308,800원 가정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 닫힌 문제가 두 개다”

이 사건의 첫인상은 255,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 높게 고정되는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 김영득 임차권에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 안전형으로 바뀐 것은 아닙니다. 정진희라는 별도 임차인이 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상이 남습니다. 가격도 부담스럽습니다. 5회 유찰된 최저가 179,200,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 131,250,000원보다 높고, 최근 가격 흐름은 -20.1%입니다. 소규모 11세대 다세대이고 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.

김영득 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 임차인 리스크와 최근 시세를 웃도는 가격을 동시에 해소해야 하는 사건입니다. 현재 회차의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 정진희의 실제 임차조건 확인과 최근 실거래 131,250,000원을 기준으로 한 가격 검증입니다.