94,500,000원
수원지방법원 2025타경51947. 경기도 광주시 추자동 그랜드빌 102동 202호, 전용 66.64㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층에 있고, 해당 동은 총 8세대이며 사용승인일은 2016.01.12입니다. 현재 소유자는 김기정으로, 2021.10.05 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 최저가가 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 선순위 임차인입니다. 조희수는 2021.08.30 확정일자를 받고 2021.09.17 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021.12.07 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 추자동 462-22 그랜드빌 102동 2층 202호 도로명주소: 경기도 광주시 오포안로 294-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.64㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 현황 | 그랜드빌 102동 · 총 8세대 · 2016.01.12 사용승인 |
| 소유자 | 김기정 (2021.10.05 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 위반건축물 | 없음 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.12.07 갑구 8번 국세 압류입니다. 조희수의 전입·점유일은 2021.09.17로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.30이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인에 해당합니다. 임차권등기는 2023.12.22 마쳐졌고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다.
국세 압류 뒤의 현재 강제경매개시결정과 부천시·광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세와 지방세 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감되어 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인 배당이 줄어들면 원칙상 매수인 인수액은 그만큼 커지는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약이 없으면 인수형, 확약이 있으면 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조희수 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.09.17 2021.08.30 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 중복 없음 | 0원* 룰상 102,601,000원 |
* 실질 인수 0원은 제출된 인수조건확약서가 본건 매각과 임차보증금 전액에 유효하게 적용되고, 대항력 포기와 임차권등기말소 동의가 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원본의 적용 대상·조건을 대조해야 합니다. 확약은 조희수 임차보증금에 관한 것이며, 별도의 미확인 점유자나 다른 인수권리가 확인될 경우에는 그 위험까지 해소하는 것이 아닙니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락만으로는 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 102,601,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 56% | 75,600,000원 | 121,160,800원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 44.8% | 60,480,000원 | 136,008,640원 | 0원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 94,500,000원 → 75,600,000원 → 60,480,000원으로 내려갈수록 인수액은 102,601,000원 → 121,160,800원 → 136,008,640원으로 커집니다. 따라서 최저가가 내려갔다는 사실만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 가격 구조를 바꾸는 것은 유찰 횟수가 아니라 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약입니다.
④ 시세 비교 — 48.5%라는 숫자보다 표본의 신선도가 먼저다
동일 면적 66.64㎡의 확인된 실거래는 2021.10 2층 195,000,000원 한 건입니다. 시세 요약상 평균·최고·최저·최근 12개월 평균도 모두 195,000,000원이고 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 66.64㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | 66.64㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
확약 적용 실질취득 94,500,000원은 시세 표본 195,000,000원의 48.5%입니다. 수치만 보면 큰 차이가 있지만, 해당 표본은 2021.10 단 1건이고 현재 매각기일은 2026.07.20입니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 판단할 복수 표본이 없으므로, 이를 곧바로 현재 시세 대비 확정적인 할인으로 해석할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 조희수 보증금 | 195,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 102,601,000원입니다. 다만 인수조건확약서 적용 시 이 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 조건입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호로, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 487.0㎡, 지목은 대, 다세대 건부지이며 공시지가는 707,600원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 실거래 1건, 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%로 거래 표본과 경매 소화력이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 미변제 시에도 임차권등기말소 동의가 본건 조희수 보증금 전액에 적용되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서. 확약서가 매각조건으로 반영되었는지와 매수인 인수 문구의 예외 조건을 대조하세요.
- 임차권등기말소 절차. 잔금 납부 뒤 말소 동의서 제출과 실제 말소까지 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·부천시·광주시 압류 중 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 현재 점유. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 195,000,000원 거래는 2021.10 한 건이므로 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물·실거래를 별도로 조사하세요.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 본건이 6회 유찰된 점을 반영해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·수선비. 체납 관리비와 내부 수선 상태를 관리 주체·현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 발급해 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약서’가 먼저다
표면만 보면 감정가 135,000,000원짜리 다세대가 6회 유찰되어 94,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 조희수의 보증금 195,000,000원과 선순위 대항력을 무시하면 분석이 완전히 틀어집니다. 확약이 없다면 현재 회차 미배당액 102,601,000원을 매수인이 인수하고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 증가합니다.
반대로 주택도시보증공사의 인수조건확약서가 매각조건대로 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*으로 바뀌고, 실질취득은 94,500,000원이 됩니다. 다만 2021.10 실거래 1건만으로 현재 시세를 확정할 수 없고, 8세대·평균 유찰 5.2회·매각률 0.0%라는 낮은 환금성이 남습니다. 결론은 확약서 확인 전에는 위험한 인수형, 확약서 확인 후에도 환금성을 보수적으로 봐야 하는 조건부 물건입니다.
