84,000,000원
수원지방법원 2025타경51975. 경기도 광주시 쌍령동 마인츠힐 105동 302호, 전용 29.85㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소된 근저당이나 후순위 압류가 아니라, 경매개시결정보다 앞선 김기흥의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.08, 확정일자는 2021.09.10, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.05이며, 보증금은 130,000,000원입니다. 정상적인 권리계산만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 김기흥 임차권에 관한 룰상 인수액은 별도로 계산하되, 매수인이 실제 부담할 승계액은 0원*으로 평가합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 등기와 명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김기흥 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51975 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 206-3 마인츠힐 제105동 제3층 제302호 경기도 광주시 경충대로1480번길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.85㎡ · 방2·주방/식당·욕실·발코니 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 윤이경 (2021.11.26 매매, 거래가 130,000,000원 · 2021.12.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (6회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
2015년 설정된 신한은행 근저당권 75,600,000원은 2019.12.02 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매각으로 정리되는 기준은 2025.04.10 강제경매개시결정이고, 김기흥의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 확약이 없다면 이 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 2025.08.27 광주시 압류는 경매개시결정 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기흥 전유부분 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2021.11.05 | 2021.09.10 배당요구 2023.11.22 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
임대차계약일 2021.09.08 · 주민등록일 및 점유개시일 2021.11.05 · 확정일자 2021.09.10. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 원칙적으로 잔액을 매수인이 인수하지만, 제출된 인수조건확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 보증금 부근에 고정
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 합계 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 47,912,000원 | 131,912,000원 | 84,000,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 56% | 67,200,000원 | 64,409,600원 | 131,609,600원 | 67,200,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 45% | 53,760,000원 | 77,607,680원 | 131,367,680원 | 53,760,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 84,000,000원에서 67,200,000원, 53,760,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 반대로 증가해 룰상 총부담은 약 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라 대항력 포기·말소 동의 확약입니다.
④ 시세 비교 — 64.6%지만 거래 표본은 2021년 1건
마인츠힐 105동 전용 29.85㎡의 확인된 실거래는 2021.11, 3층, 130,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 거래가의 64.6%이며 금액 차이는 46,000,000원입니다. 확약을 적용한 실질취득액도 84,000,000원*이므로 표면상 가격 차이는 큽니다.
다만 이 거래는 소유자 윤이경의 취득가격과 같은 2021년 거래이고, 비교 가능한 실거래가 1건뿐입니다. 현재 시장의 최신 가격 추세를 확인할 수 있는 복수 거래가 아니므로, 64.6%라는 비율만으로 즉시 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 마인츠힐 105동은 총 12세대이고, 같은 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.0회, 매각률 0%로 나타나 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김기흥 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 47,912,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2개, 주방·식당, 욕실 및 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주푸른초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 저층 공동주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 도로·지형. 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접하고, 계단식으로 조성된 완경사의 다세대주택 부지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이샷시 이중창이며 급·배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대주택이며, 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·매각률 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 김기흥 임차권인지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 두 가지 취득가를 분리. 확약 유효 시 실질취득은 84,000,000원*, 확약을 적용하지 못하면 룰상 총부담은 131,912,000원입니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 이후 임차권등기가 실제 말소되는 데 필요한 서류와 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.11의 130,000,000원 1건뿐이므로, 이 금액을 현재 시세로 그대로 사용하지 말아야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 다세대이고 6회 유찰된 물건이므로 현장 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 아니라 확약이 가격을 만든다”
이 물건을 최저가 84,000,000원짜리 다세대로만 보면 핵심을 놓칩니다. 김기흥의 보증금은 130,000,000원이고 현재 회차의 룰상 미배당액은 47,912,000원입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그 결과 실질취득은 84,000,000원*으로 2021.11 거래 130,000,000원의 64.6%입니다. 그러나 거래 표본은 오래된 1건이고, 12세대 소규모 다세대가 6회 유찰됐다는 점은 가격만큼 중요한 경고입니다. 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 통과, 가격은 환금성 확인을 조건으로 검토. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 효력과 실제 매도 가능성입니다.
