수원지방법원 2025타경52000. 경기도 광주시 회덕동 ‘더탑’ 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 227,000,000원이고 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,503,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 내려온 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리관계의 불확실성입니다. 현황조사·매각물건명세서상 박솔희가 점유자로 확인되고 전입일은 2019.11.05이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
또한 갑구에는 2020.07.27 박솔희 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 등기자료상 이 가등기는 경매개시결정보다 앞서 있고, 별도 주의사항에도 담보가등기 여부를 확인해야 한다고 적혀 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있어, 가등기의 실제 성격과 경매로 인한 소멸 여부를 원본으로 대조하는 절차가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 156-155 더탑 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 51.2㎡ |
| 소유자 | 강정일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동수산새마을금고 / 157,852,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 · 2019.08.23 준공 |
① 권리 흐름 — 가등기와 점유자 확인이 핵심
등기 흐름에는 2019.10.24 강동수산새마을금고의 채권최고액 648,000,000원 근저당권이 있고, 이후 2025.08.19 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 2020.07.27에는 박솔희 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정됐고, 2025.04.15 강동수산새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박솔희 | 2019.11.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 박솔희 1명입니다. 전입일은 2019.11.05이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 최저매각가보다 크고 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 18.8% 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다
확인되는 동일 면적 실거래 표본은 전용 51.2㎡, 4층의 2021.07 거래 1건이며 거래금액은 290,000,000원입니다. 현재 최저가 54,503,000원은 이 금액의 18.8%입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 거래시점도 2021.07이어서, 현재 시세를 촘촘하게 판단할 자료로 보기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 51.2㎡ | 4 | 290,000,000원 |
더탑은 총 8세대이고 준공일은 2019.08.23입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 낙찰률은 0.0으로 표시됩니다. 현재 물건 역시 실제로 4회 유찰된 상태입니다. 따라서 큰 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 가점하기보다는, 권리 불확실성이 가격에 얼마나 반영된 것인지를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,121,946원 |
위 배당 계산에서는 채권자 배당액과 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 신청채권자 청구액 157,852,160원, 등기상 근저당 흐름, 보증금 미상 점유자 및 가등기가 함께 존재하므로 실제 배당순위·채권액·인수 여부는 원본 서류 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24% | 54,503,000원 | 53,121,946원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 38,152,100원 | 37,065,362원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 26,706,470원 | 25,825,754원 |
현재 회차에서 다시 유찰되면 38,152,100원, 그 다음 회차는 26,706,470원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 보증금이 실제 인수되는 대항력 임차 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있어 총비용이 단순히 함께 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 회차별 최저가보다 박솔희의 보증금과 권리관계 확정이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 주변. 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 북서측에 위치하고, 인근에 다세대주택·단독주택·소규모 점포·학교·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 489.0㎡, 공시지가 549,300원/㎡, 완경사의 사다리형 토지입니다.
- 건축. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인되는 동일 면적 실거래도 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박솔희 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서만으로 인수액을 0원으로 단정하지 말고 임대차관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2020.07.27 박솔희 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.10.24 근저당권과 2025.08.19 근저당권 이전, 2025.04.15 경매개시결정의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 157,852,160원이 있으나 현재 예상배당표에는 채권자 배당이 반영되지 않아 실제 배당순위를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인되는 실거래가 2021.07의 1건뿐이므로 290,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 4회 유찰 사유 점검. 현재까지 4회 유찰됐고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 권리·점유·물건상태를 현장에서 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 227,000,000원짜리 다세대가 54,503,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낮은 최저가보다 권리 확인이 먼저입니다. 박솔희는 2019.11.05 전입한 실제 점유자이면서 동시에 2020.07.27 가등기권자로 나타나고, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있지만, 가등기의 종류와 점유자의 대항력·보증금이 확정되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
실거래 역시 2021.07의 290,000,000원 1건뿐이므로 현재 최저가와 단순 비교해 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리기에는 표본이 부족합니다. 4회 유찰·소규모 다세대· 보증금 미상 점유자·가등기 확인 필요가 동시에 겹친 만큼, 원본 확인 전 단계의 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
