수원지방법원 2025타경52052. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 5층 507호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)로 방 2개·욕실 1개·거실·주방 구조로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 건물은 2019.02.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 대상 호실은 5층입니다.
권리분석의 중심은 보증금 280,000,000원의 임차권입니다. 김의석의 전입·점유개시는 2020.10.05., 확정일자는 2020.09.17.로, 말소기준인 2024.01.19. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 2026.06.18. 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출해 핵심 인수 위험이 해소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 507호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 방2·욕실1·거실·주방 |
| 건물 / 대상층 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 5층 507호 · 사용승인 2019.02.21. |
| 임차권 범위 | 제5층 제507호 48.331㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 305,895,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 최초 소유권은 주식회사케이제이에 보존됐고, 두 차례 신탁등기가 설정됐다가 모두 말소돼 현재 소유자는 다시 주식회사케이제이입니다. 말소기준권리는 2024.01.19. 접수된 주식회사인천저축은행 등의 가압류이며, 이후 국세 압류·한국주택금융공사 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류·주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
김의석의 주택임차권등기는 말소기준권리 뒤인 2024.04.19. 접수됐지만, 전입·점유개시일은 2020.10.05.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다. 확약이 없었다면 우선변제 후 남는 보증금은 매수인 인수 대상이 될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 중복 임차인이 아니다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김의석 제5층 제507호 48.331㎡ 전부 | 전입·점유 2020.10.05. 확정일자 2020.09.17. 배당요구 2024.04.19. | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 | 한국주택금융공사 승계 대항력 포기 확약 인수 실질 0원* |
③ 가격·인수 구조 — 최저가가 내려가도 인수 룰부터 봐야 한다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약을 적용하지 않는 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아졌다는 이유로 실질취득비용이 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 규칙상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 100% | 276,000,000원 | 8,664,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 80% | 220,800,000원 | 63,091,200원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 176,640,000원 | 106,632,960원 | 0원* |
현재 회차에서 확약을 적용하지 않은 실질 부담은 낙찰가 276,000,000원과 미배당액 8,664,000원을 합한 284,664,000원입니다. 그러나 확약을 유효하게 반영하면 인수액은 실질 0원이므로 실질취득은 낙찰가와 같은 276,000,000원*입니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 김의석 보증금 | 280,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 305,895,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차인에게 271,336,000원이 배당되고 8,664,000원이 미배당됩니다. 다만 승계인의 대항력 포기 확약을 반영하면 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근이며 근린생활시설·업무시설·아파트단지·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고 대상 호실의 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 과밀억제권역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았고 승강기·기계식주차장·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 업무용 토지이며 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 한국주택금융공사가 제출한 대항력 포기 확약의 대상 채권·서명·제출일·조건을 직접 확인하세요.
- 임차권 말소. 낙찰 후 주택임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 승계인의 협조 범위를 확인하세요.
- 현재 점유. 임차권등기는 종전 점유를 보전하는 권리이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 조사하세요.
- 최저가 경위. 5회 유찰인데도 감정가 100%인 이유와 재매각·특별매각조건 여부를 매각공고에서 대조하세요.
- 용도·대출. 업무시설(오피스텔)로서 주거용 아파트와 취득세·대출·전입·임대 운용 조건이 다를 수 있으므로 용도를 정확히 확인하세요.
- 기계식주차장. 사용 가능 차량 규격과 유지관리 상태, 주차장 수선비 부담 여부를 확인하세요.
- 체납 비용. 관리비·공용부분 비용과 조세채권을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 보증금 280,000,000원의 대항력 임차권 때문에 겉으로는 인수 위험이 큰 사건입니다. 현재 매각가만 놓고 보면 미배당액도 8,664,000원이 발생합니다. 그러나 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출해, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 5회 유찰 표기에도 최저가는 감정가와 같은 276,000,000원이고, 시세를 직접 비교할 실거래 근거가 없어 현재 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다. 확약서 원본과 임차권 말소절차가 확인되고, 업무시설(오피스텔)의 실제 거래가·임대수익·금융조건까지 검증돼야 입찰가를 정할 수 있습니다.
