수원지방법원 2025타경52078. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 6층 603호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 156,800,000원이며 5회 유찰됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 2020년부터 대항요건을 갖춘 임차권과, 그 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약입니다.
조미진은 임대차계약일 2020.10.27., 주민등록·점유개시 2020.11.06., 확정일자 2020.10.27.로 기록되어 있고 보증금은 240,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.15. 접수됐습니다. 이 권리는 2024.01.19. 가압류보다 앞서므로 원래 구조대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 승계하는 유형입니다. 현재 최저가 기준 배당표상 부족액은 86,195,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층 603호 · 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건 내 6층 603호 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
등기상 핵심 선순위 권리는 조미진의 주택임차권입니다. 주민등록과 점유개시는 2020.11.06., 확정일자는 2020.10.27.이고, 임차권등기는 2023.11.15.에 접수됐습니다. 반면 말소기준으로 제시된 갑구 8번 인천저축은행 가압류는 2024.01.19. 접수됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.
이후 2025.04.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기 2건과 화성시 압류는 이미 등기부상 말소돼 현재 매수인이 떠안을 권리로 보지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도 인수권리 및 법정지상권이 없다고 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미진 | 제6층 제603호 37.527㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.06 | 2020.10.27 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 주택도시보증공사 확약 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 조미진은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저매각가 156,800,000원 기준으로 집행비용 2,995,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 153,804,800원이 배당되고, 보증금 중 86,195,200원이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 조미진 보증금 | 240,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 86,195,200원입니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약 검증이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 156,800,000원 | 86,195,200원 | 1,240,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 125,440,000원 | 117,116,160원 | 1,240,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 100,352,000원 | 141,852,928원 | 1,240,000,000원 |
확약을 빼고 보면 유찰될수록 낙찰가는 156,800,000원 → 125,440,000원 → 100,352,000원으로 낮아지지만 임차 미배당 인수액은 86,195,200원 → 117,116,160원 → 141,852,928원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 낮은 최저가 자체가 할인 근거가 되지 않습니다. 이 사건은 확약이 있어 그 구조를 실질적으로 끊어 놓았다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 위생설비·급배수설비·승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(도촌), 토지면적 742.2㎡, 공시지가 3,792,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 5회 유찰된 상태이므로 재매각 시 수요와 적정가격을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장 범위를 직접 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 조미진 주택임차권과 주택도시보증공사의 승계 관계, 매각 후 말소 처리 조건을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 156,800,000원이 적정한지는 별도 시세조사가 필요합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 내부구조와 이용상태는 집합건축물대장상 현황도 등을 기준으로 작성됐으며 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점을 입찰 목적과 금융조건 검토에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
겉으로만 보면 감정가 224,000,000원에서 156,800,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 권리의 본질은 할인율이 아닙니다. 조미진의 보증금 240,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서고, 확약이 없다면 현재 회차에서만 86,195,200원을 매수인이 승계하는 대항력 인수형입니다.
반전은 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약입니다. 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다고 했으므로 정확도 규칙상 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저매각가 156,800,000원 수준입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이것이 시세 대비 싼 가격인지는 판단할 근거가 없고, 공부상 업무시설(오피스텔)·5회 유찰이라는 환금성 신호도 가볍게 볼 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
