인천지방법원 2024타경512412. 부평구 부개동 화이트캐슬 가동 2층 202호, 전용 35.51㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로 추정됩니다. 숫자만 보면 감정가 1.6억원이 14회 유찰되어 최저매각가가 108만5천원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건에서 최저가는 사실상 핵심 가격이 아닙니다. 임차인 문경인은 2021.07.01 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.04.20 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
매각물건명세상으로도 문경인의 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 1,085,000원 가정 시 임차인에게 배당되는 금액은 665,470원이고, 194,334,530원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 195,419,530원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30, 가동 2층202호 (부개동,화이트캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 추정 · 전용 35.51㎡ · 지상 5층 중 2층 202호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.09.03 · 28세대 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.02 매매, 거래가 195,000,000원 · 2021.07.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 1,085,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문경인 / 195,137,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’가 아니라 선순위 대항력
말소기준은 2023.04.20 국 압류입니다. 2024.01.30 서울특별시 압류와 2024.03.08 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택임차권등기는 2023.08.09 접수되어 등기 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 문경인의 실제 전입·점유는 2021.07.01, 확정일자는 2021.06.15입니다. 즉 승부처는 임차권등기 접수일이 아니라 그보다 앞선 임차인의 대항력 발생 시점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 문경인 | 2층 202호 35.51㎡ 전부 | 2021.07.01 / 2021.06.15 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
문경인은 2023.08.09 배당요구가 확인되고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 195,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
화이트캐슬의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 171,000,000원이지만, 2021년 195,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.04 147,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -24.6% 하락한 흐름입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 147,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 35.68㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.07 | 35.51㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.68㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 171,000,000원 |
표면 최저가만 계산하면 최근 시세의 0.7% 수준이지만 이 비율은 사실상 의미가 없습니다. 현재 회차 실질취득액은 1,085,000원 + 194,334,530원 = 195,419,530원. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 147,000,000원보다 48,419,530원 높고 약 132.9% 수준입니다. 감정가 160,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 1,085,000원 | 194,334,530원 | 195,419,530원 |
| 15회 유찰 시 | 759,500원 | 194,654,171원 | 195,413,671원 |
| 16회 유찰 시 | 531,650원 | 194,877,920원 | 195,409,570원 |
14회에서 16회까지 최저가는 1,085,000원에서 531,650원으로 절반 가까이 내려가지만, 인수액은 194,334,530원에서 194,877,920원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 세 시나리오 모두 약 195,410,000원대입니다. 이 사건의 본질이 ‘낮은 낙찰가’가 아니라 195,000,000원 보증금 인수형이라는 뜻입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 419,530원 |
| 1. 임차인 문경인 보증금 | 195,000,000원 | 665,470원 |
| 2. 경매개시결정 · 문경인 | 195,137,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 419,530원을 제외한 665,470원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 194,334,530원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평여자중학교 남측 인근이며 다세대주택·오피스텔 등이 혼재된 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 접근성·노선·운행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2014.09.03입니다. 위생·전기·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 1단의 사다리형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 6m 도로, 서측·남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,614,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 화이트캐슬은 28세대이며 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 14.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건 역시 현재 14회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,085,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현 회차 실질취득은 195,419,530원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 문경인의 보증금 195,000,000원 중 예상 미배당액 194,334,530원이 매수인에게 승계되는 조건을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,000,000원보다 최근 12개월 거래 147,000,000원과 -24.6% 하락 추세를 우선 기준으로 보세요.
- 관계인 확인. 문경인이 임차인이면서 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생 근거를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·세금·최우선변제 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 최종 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 14회”보다 중요한 숫자는 1.95억이다
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 최저가 1,085,000원까지 내려왔습니다. 그러나 14회 유찰이라는 숫자도, 감정가 대비 1% 안팎이라는 숫자도 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 문경인의 대항력 있는 보증금 195,000,000원이 핵심이기 때문입니다. 현재 배당가정대로라면 매수인은 194,334,530원을 인수하고, 낙찰대금까지 더한 실질취득액은 195,419,530원입니다.
반면 가장 최근인 2026.04 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 147,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -24.6%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 약 32.9% 높은 데다 본건은 이미 14회 유찰됐습니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 총 부담은 거의 달라지지 않습니다. 결론은 분명합니다. ‘최저가 108만원’이 아니라 ‘실질취득 약 1.95억원’으로 판단해야 하는 사건입니다.
