인천지방법원 2024타경512412. 부평구 부개동 화이트캐슬 가동 2층 202호, 전용 35.51㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정되며 건물은 2014.09.03 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 구조입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 13회 유찰된 회차의 최저매각가는 1,550,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 권리분석을 완전히 잘못 읽게 됩니다.
임차인 문경인은 2021.06.15 확정일자를 받고 2021.07.01 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2023.04.20 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 등기상 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 전입·점유에 기초한 대항력 때문에 미배당 보증금 위험은 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30, 가동 2층202호 (부개동,화이트캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 추정 · 전용 35.51㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.02 매매, 거래가액 195,000,000원 · 2021.07.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 1,550,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문경인 / 195,137,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 임차권은 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.04.20 국의 압류입니다. 이전에 설정됐던 우리은행·국민은행·농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인 문경인의 시간 순서입니다. 확정일자 2021.06.15, 전입·점유 2021.07.01로 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 선행합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문경인 | 2층 202호 35.51㎡ 전부 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 문경인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 155만원이 아니라 약 1.954억을 비교해야 한다
화이트캐슬 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 2026.04 전용 35.68㎡ 2층의 147,000,000원이고, 2021.07 전용 35.51㎡ 2층 거래는 195,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 147,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -24.6% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 35.68㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.07 | 35.51㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 171,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 147,000,000원 |
최저가 1,550,000원만 놓으면 최근 12개월 시세의 약 1.1%에 불과하지만, 이 비율에는 대항력 임차보증금 인수가 빠져 있습니다. 실제 부담액 195,427,900원을 최근 시세 147,000,000원과 비교하면 약 132.9%로, 최근 실거래보다 48,427,900원 높습니다. 전체 실거래 평균 171,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 최근 가격 추세도 -24.6%이므로 전체 평균 171,000,000원을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 13회 유찰 | 1,550,000원 | 193,877,900원 | 195,427,900원 |
| 14회 유찰 시 | 1,085,000원 | 194,334,530원 | 195,419,530원 |
| 15회 유찰 시 | 759,500원 | 194,654,171원 | 195,413,671원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 427,900원 |
| 1. 임차인 문경인 보증금 | 195,000,000원 | 1,122,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 문경인 | 195,137,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금의 미배당 잔액은 193,877,900원이며 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 신청채권자 청구금액은 195,137,500원이고 별도 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 전용 35.51㎡, 화이트캐슬은 28세대입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 부평여자중학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 접근성·노선·운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 도로, 서측 및 남측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적대 확인 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 화이트캐슬 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13.0회이고 낙찰률은 0.0%로, 빠른 환금성을 전제로 접근하기 어려운 수치입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차 기준 1,550,000원 낙찰가에 193,877,900원 인수를 더한 195,427,900원을 출발점으로 보세요.
- 최근 시세를 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 147,000,000원이고 최근 추세가 -24.6%입니다. 전체 평균 171,000,000원보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 14회·15회 유찰 시에도 실질취득은 각각 195,419,530원·195,413,671원으로 약 1.954억 수준입니다.
- 임차인 문경인 원본 대조. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약·전입·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수문구를 함께 대조해야 합니다.
- 말소와 인수를 분리해 판단. 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 대항력 있는 임차보증금 잔액을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
맺으며 — “155만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.954억짜리 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 160,000,000원짜리 물건이 13회 유찰돼 1,550,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 합치면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 문경인의 보증금 195,000,000원 중 193,877,900원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되고, 현재 회차의 실질취득은 195,427,900원입니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 147,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -24.6%입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 약 132.9%로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 게다가 물건 자체가 13회 유찰됐고 화이트캐슬 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 13.0회입니다. 최저가는 파격적이지만 총부담은 최근 시세 이상이고, 유찰이 더 진행돼도 총부담이 거의 줄지 않는 구조입니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “대항력 보증금 인수를 감수하고도 살 이유가 있는가”가 핵심입니다.
