3,163,000원
인천지방법원 2024타경512412. 부평구 부개동 화이트캐슬 가동 2층 202호, 전용 35.51㎡ 도시형생활주택으로 추정되는 다세대 물건입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 숫자는 최저매각가 3,163,000원입니다. 감정가 160,000,000원에서 11회 유찰되어 감정가의 2% 수준까지 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 말소기준인 2023.04.20 압류보다 앞선 2021.07.01 전입 임차인이 있고, 임차보증금이 195,000,000원입니다.
매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 2,706,066원뿐이라, 미배당 보증금 192,293,934원이 그대로 따라옵니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 수변로85번길 30, 가동 2층202호 (부개동,화이트캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.51㎡ · 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.15 소유권이전, 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 3,163,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문경인 / 195,137,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.04.20 갑구 8번 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 등기상 순서로는 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 임차권등기의 바탕이 되는 임차인의 주민등록일자 2021.07.01과 확정일자 2021.06.15가 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 물건의 위험은 등기 말소 여부가 아니라 미배당 보증금 인수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 이슈 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 문경인 | 2층 202호 35.51㎡ 전부 | 2021.07.01 / 2021.06.15 | 195,000,000원 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 배당요구는 2023.08.09에 확인되며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 최저가가 매우 낮아 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으므로, 미배당 잔액 인수 문제가 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
화이트캐슬의 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 2026.04 거래는 147,000,000원, 2021.07 거래는 195,000,000원이고 평균은 171,000,000원입니다. 이 사건은 최저가가 3,163,000원이지만, 인수액을 더한 실질취득은 195,456,934원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 35.68㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.07 | 35.51㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 171,000,000원 |
실질취득 195,456,934원은 실거래 평균 171,000,000원의 114.3%입니다. 실거래 최고가 195,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 2%’가 아니라, 시세 평균보다 비싼 실질취득가로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 456,934원 |
| 1. 임차인 문경인 보증금 | 195,000,000원 | 2,706,066원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 63,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 113,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 문경인 | 195,137,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 192,293,934원이 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평여자중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일자는 2014.09.03입니다.
- 토지. 3필지1단 사다리형 평지 토지로 도시형생활주택 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 화이트캐슬은 28세대 규모이며 최근 실거래는 2건입니다. 평균 유찰 11.0회, 낙찰률 0.0%로 거래·경매 환금성이 강하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,163,000원 입찰이 아니라 195,456,934원 취득으로 계산해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 문경인 보증금 195,000,000원, 현재 회차 인수 192,293,934원을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 실거래 기준 재검토. 실거래 평균 171,000,000원, 최고 195,000,000원과 비교하면 실질취득가가 낮지 않습니다.
- 관계인 가능성 검토. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 동일하므로 임대차계약, 전입, 점유, 배당요구, 임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
- 명도와 인수는 별개. 임차권등기가 있어 점유 이전 여부와 실제 점유 상태를 현장 확인해야 하며, 보증금 미배당 인수 문제는 별도로 봐야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 최종 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “초저가”가 아니라 “보증금 인수형”
이 사건을 최저매각가 3,163,000원으로 보면 말이 안 되게 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 낙찰가 위에 얹히는 순간, 숫자는 완전히 달라집니다. 현재 회차 기준 실질취득은 195,456,934원이고, 이는 실거래 평균 171,000,000원을 넘습니다. 더 유찰되어도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다. 최저가는 낮지만, 총액은 낮지 않습니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 이 물건은 가격 메리트형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형 고위험 물건입니다.