수원지방법원 2025타경52081. 광주시 능평동 그린힐하우스 1층 101호, 전용 54.79㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 서소미는 2022년 1월 4일 이 물건을 거래가 250,000,000원에 취득했습니다. 이 사건은 임차권자 임소연이 220,000,000원을 청구해 신청한 강제경매입니다.
등기상 말소기준은 2022년 8월 29일 국민행복기금의 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임소연은 그보다 앞선 2020년 11월 23일 주민등록과 점유를 갖추고 2020년 10월 30일 확정일자를 받았습니다. 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 405-5 그린힐하우스 1층 101호 도로명: 경기도 광주시 대명대길11번길 28-7 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 54.79㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 서소미 (2022.01.04. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임소연 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 제시외 건물 | 발코니(방부목 데크) 약 18㎡ · 렉산 차양 약 7㎡ — 감정가에 포함 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 잔액 인수
말소기준 가압류 이후의 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 디케이마린 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임소연의 대항력 발생 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 을구 임차권등기는 2025년 1월 22일 접수됐지만, 등기에 기록된 주민등록일자와 점유개시일자는 2020년 11월 23일이고 확정일자는 2020년 10월 30일입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임소연 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 220,000,000원 | 2020.11.23 2020.10.30 | 대항력 있음 | 배당요구 2025.01.22 | 잔액 인수 144,614,150원 |
| 김병찬 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 미상 | 2020.12.28 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
김병찬의 전입일은 말소기준 가압류보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정해 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 알려진 실질취득 221,789,150원에는 김병찬과 관련된 금액이 포함되지 않았으므로, 임대차계약서와 점유관계 확인 결과에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 유찰이 더 진행돼도 알려진 실질취득은 약 221,000,000원
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임소연 예상배당 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 144,614,150원 | 221,789,150원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 54,022,500원 | 52,650,095원 | 167,349,905원 | 221,372,405원 |
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 37,815,750원 | 36,735,066원 | 183,264,934원 | 221,080,684원 |
낙찰가가 77,175,000원에서 37,815,750원으로 내려가도 임소연의 미배당 보증금이 그만큼 늘어, 알려진 실질취득은 221,080,684원~221,789,150원 범위에 머뭅니다. 즉 이 사건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 약 221,000,000원의 실질취득입니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래와 하락 추세를 우선
그린힐하우스 A동 전용 54.79㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 222,500,000원이지만, 2021년과 2022년의 230,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간보다 13.0% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.79㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.10 | 54.79㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 54.79㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 54.79㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.79㎡ | 4건 | 222,500,000원 |
최저가 77,175,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 38.6%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 알려진 실질취득 221,789,150원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원보다 21,789,150원 높습니다. 최근 시세 대비 110.9%이므로 가격이 싸거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,789,150원 |
| 1. 임차인 임소연 보증금 | 220,000,000원 | 75,385,850원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 9,052,944원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,018,324원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 디케이마린 | 6,306,071원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 임소연 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임소연에게 배당되는 가정입니다. 임소연의 미배당 보증금 144,614,150원은 매수인 인수로 계산했습니다. 경매개시결정의 220,000,000원은 임차권자와 동일인·동일금액이므로 실질취득에 별도로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 2019년 11월 8일 사용승인된 12세대 규모입니다.
- 주위환경. 문형공설묘지 북측 근거리에 위치하며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로·토지. 남서측 하향 완경사의 부정형 토지이며 서측 약 4m 도로에 일부 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 거래 추세. 확인된 동일면적 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 200,000,000원이고 최근 추세는 -13.0%입니다.
- 경매 통계. 제공된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 3회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 해당 회차 기준 알려진 실질취득은 221,789,150원입니다.
- 임소연 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록·점유 연속성, 배당요구와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 김병찬 권리 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임소연과의 점유관계를 확인하기 전에는 추가 인수 가능성을 제외할 수 없습니다.
- 경매 신청채권 확인. 임소연의 임차보증금 220,000,000원과 사건 청구액 220,000,000원의 동일성 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 인도 협의 조건을 조사해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 18㎡ 발코니 데크와 약 7㎡ 렉산 차양의 현황·경계·관리상태를 확인해야 합니다.
- 규제·도로 확인. 계획관리지역과 각종 환경·보전 규제, 약 4m 도로 접면을 원본 토지이용계획과 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “77,175,000원짜리 물건이 아니다”
표면상 최저가는 감정가의 34.3%인 77,175,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임소연의 알려진 미배당 보증금 144,614,150원을 합치면 실질취득은 221,789,150원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 200,000,000원보다 21,789,150원 높은 수준입니다.
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 임소연의 인수액이 늘기 때문에 알려진 실질취득은 약 221,000,000원으로 유지됩니다. 최근 거래 추세는 -13.0%이고, 별도의 점유자 김병찬은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없는 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상, 추가 임차 위험까지 남아 입찰 보류가 타당합니다.
