수원지방법원 2025타경52081. 경기도 광주시 능평동 그린힐하우스 1층 101호, 전용 54.79㎡의 다세대주택입니다. 최초 감정가는 225,000,000원이지만 6회 유찰을 거치면서 최저매각가가 26,471,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 상당히 저렴해 보이지만, 이 사건에서 가장 먼저 분석해야 할 대상은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 매수인이 넘겨받아야 하는 임차보증금입니다.
임차권자 임소연은 2020.11.23 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.10.30입니다. 반면 말소기준권리인 국민행복기금 가압류의 접수일은 2022.08.29입니다. 즉 임소연의 대항요건은 말소기준권리보다 앞섭니다. 더욱이 매각물건명세서가 보증금 미배당액의 매수인 인수를 명시하므로, 현재 최저가만으로 투자 가치를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 405-5 그린힐하우스 1층 101호 도로명: 경기도 광주시 대명대길11번길 28-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.79㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 서소미 (2022.01.04 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 26,471,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 약 11.76%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 임소연 · 청구액 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.29 국민행복기금 가압류 · 9,052,944원 |
| 임차관계 | 실제 임차인으로 기재된 사람 2명(임소연·김병찬) · 김병찬의 보증금 및 권리관계 추가 확인 필요 |
| 제시외 건물 | 발코니(방부목 데크) 약 18㎡ · 렉산 차양 약 7㎡ — 감정가액에 포함 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준인 2022.08.29 가압류 이후의 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 디케이마린 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이전의 교보자산신탁 소유권이전 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 그러나 후순위 등기들이 소멸한다는 사실이 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수까지 없애지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 기재 2명, 보증금 위험은 별도 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 임소연 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2020.11.23 확정 2020.10.30 배당요구 있음 |
220,000,000원 |
대항력 有
우선변제
미배당 인수
예상 인수 194,405,478원
|
| 김병찬 현황조사·매각물건명세서 기재 |
전입 2020.12.28 확정일자 미상 배당요구 확인 필요 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
추가 인수위험
선순위 전입 · 계약 및 보증금 확인 필요
|
임소연은 대항요건과 확정일자를 갖추었고, 배당요구 사실도 확인됩니다. 매각물건명세서에 인수권리가 명시되어 있어 보증금 잔액의 매수인 인수가 핵심 위험입니다.
김병찬의 전입일도 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 김병찬에게 독립적인 보증금 반환청구권이 존재하는지, 임소연과 어떤 관계인지 확인하기 전에는 인수금액이 완전히 확정되었다고 볼 수 없습니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
현재 최저매각가 26,471,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 876,478원을 공제한 뒤 임소연에게 25,594,522원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 임차보증금 미배당액은 194,405,478원이며, 해당 금액을 매수인이 인수하게 됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 26,471,000원 | 194,405,478원 | 220,876,478원 |
| 7회 유찰 시 | 18,529,700원 | 202,203,835원 | 220,733,535원 |
| 8회 유찰 시 | 12,970,790원 | 207,662,684원 | 220,633,474원 |
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 실질취득액
그린힐하우스(A동)는 12세대 규모의 다세대주택으로, 2019.11.08 사용승인되었습니다. 동일 면적 54.79㎡의 확인된 실거래 4건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 54.79㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2023.10 | 54.79㎡ | 4층 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 54.79㎡ | 1층 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 54.79㎡ | 3층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.79㎡ | 4건 | 222,500,000원 |
| 최근 집계 평균 | 54.79㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
전체 거래 평균은 222,500,000원이지만, 과거 250,000,000원과 230,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 집계 평균과 목록상 최신 거래금액은 모두 200,000,000원입니다. 최근 거래가격과 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -13.0%로 하락 방향입니다.
따라서 이 사건의 가격 메리트는 최저매각가 26,471,000원을 시세와 비교할 것이 아니라, 임소연의 보증금 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 실질취득 추정액 220,876,478원은 최근 집계 시세 200,000,000원보다 20,876,478원 높고, 시세의 약 110.4%입니다. 최저가가 최근 시세의 약 13.2%라는 표면적 할인율은 이 물건의 실제 가격경쟁력을 나타내지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 876,478원 |
| 1. 임차보증금 · 임소연 | 220,000,000원 | 25,594,522원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 9,052,944원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,018,324원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 디케이마린 | 6,306,071원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 임소연 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
임소연의 경매신청 청구액과 임차보증금은 동일인 관련 금액으로 중복 보증금으로 계산하지 않았습니다. 예상배당은 제시된 배당 추정치이며, 실제 집행비용·조세·배당순위 및 임차인 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 문형공설묘지 북측 근거리. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 일부 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕 지하 1층/지상 4층 건물. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 거래 적용 요건도 확인해야 합니다. 공시지가 기준은 771,500원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 방부목 데크 발코니 약 18㎡와 렉산 차양 약 7㎡가 있으며, 감정가에 포함되어 매각됩니다. 감정평가서의 사진·도면과 실제 상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 그린힐하우스(A동)는 12세대 규모로, 동일 면적 확인 거래는 4건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회이며, 제시된 낙찰률 통계는 0.0%입니다. 거래 표본이 적고 장기간 유찰되는 특성상 대규모 아파트처럼 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 원칙 확인. 매각물건명세서의 임소연 주택임차권등기 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 현재 추정 인수금은 194,405,478원입니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 26,471,000원이 아니라 실질취득 추정액 220,876,478원을 최근 집계 시세 200,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김병찬 권리 조사. 전입일은 2020.12.28로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유, 보증금 지급 및 임소연과의 관계를 확인해야 합니다.
- 임소연의 채권 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재되어 있습니다. 계약 진정성, 보증금 반환채권, 배당요구와 채권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 7회·8회 유찰해도 임소연 보증금 기준 실질취득액은 약 220,000,000원 수준입니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 오인하지 않아야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 보증금 반환 의무 및 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물·관리비·공적 제한. 발코니와 차양의 현황, 관리비 체납, 토지이용 제한 및 필요한 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 최신 실거래가를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,647만원 ≠ 취득원가 2,647만원”
이 사건은 낮은 최저매각가의 착시가 극단적으로 나타나는 대항력 임차보증금 인수형 다세대주택입니다. 감정가 225,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 26,471,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인 임소연의 보증금 미배당액을 인수하면 실질취득은 220,876,478원으로 추정됩니다.
이는 최근 집계 실거래 200,000,000원을 웃돌고, 시장 가격 추세도 -13.0%로 하락 방향입니다. 김병찬의 보증금과 독립적인 대항력 여부도 추가로 확인해야 합니다. 12세대 규모, 단지 평균 5.0회 유찰 이력, 부족한 거래 표본까지 고려하면 권리와 환금성 측면의 불확실성도 작지 않습니다.
결론은 적극 입찰보다 보류 및 권리 재확인입니다. 유찰만 기다린다고 실질취득액이 의미 있게 낮아지지 않는 구조입니다. 임소연의 보증금 인수와 김병찬의 권리관계가 확인되기 전에는 단순히 최저가가 낮다는 이유로 입찰하는 것을 피해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수권리의 정확한 확정입니다.
