수원지방법원 2025타경52083. 경기도 하남시 풍산동에 자리한 미사힐즈파크푸르지오3단지 304동 5층 501호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 김승국이며, 2019.02.12 소유권이전 당시 거래가액은 503,785,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 220,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 대경새마을금고·상상인저축은행의 근저당권과 다수의 가압류가 설정됐으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이번 사건의 핵심은 권리 부담과 채권자 미배당을 구별하는 것입니다. 현재 최저매각가 618,100,000원을 기준으로 총 채권신고액은 1,229,646,995원이며, 예상 미배당액은 620,127,995원입니다. 상당한 채권액이 배당받지 못하지만, 이 금액이 낙찰자에게 그대로 이전된다는 뜻은 아닙니다. 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 이 아파트의 최근 실거래 수준과 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52083 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 627 미사힐즈파크푸르지오3단지 304동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 세미로1길 30 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 5층 |
| 소유자 | 김승국 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2019.02.12 · 등기 거래가액 503,785,000원 |
| 감정가 | 883,000,000원 |
| 최저매각가 | 618,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 상상인저축은행 |
| 청구금액 | 227,487,487원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 · 조사된 임차인 명단 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당권
권리관계의 출발점은 2019.02.12 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대경새마을금고 근저당권 540,000,000원, 상상인저축은행 근저당권 252,000,000원과 후순위 가압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신용보증기금·주식회사부대부·김정식 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 과거 설정됐던 근저당권 금액을 모두 현재의 존속채무나 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 70% 할인, 그러나 시장가격은 별개
감정가 883,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 618,100,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 상태이지만, 이를 곧바로 실거래 시세보다 저렴한 가격이라고 해석해서는 안 됩니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 883,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 618,100,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 432,670,000원 | 49% | 후속 회차 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 302,869,000원 | 34.3% | 후속 회차 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | — | 가격 메리트 판단 보류 |
후속 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 각각 432,670,000원, 302,869,000원으로 낮아집니다. 하지만 이러한 가격 역시 시장가격 대비 저평가 여부가 확인된 것은 아닙니다. 유찰 횟수에 따른 가격 하락만으로 투자 매력도가 자동으로 높아지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 618,100,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 계산된 예상 배당입니다. 배당금액은 채권최고액과 신고금액 등을 기준으로 산정된 추정치이며, 확정 배당표와는 차이가 있을 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,581,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대경새마을금고 | 540,000,000원 | 389,519,000원 |
| 3. 근저당 · 상상인저축은행 | 252,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 드래곤건설 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 9,005,001원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 36,020,001원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 12,835,589원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 | 34,647,684원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 25,138,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정채권액·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 매각대금 | 618,100,000원 |
| 집행비용(추정) | 8,581,000원 |
| 전체 채권액 | 1,229,646,995원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 609,519,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | 620,127,995원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 덕풍터널 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·임야 등이 분포하며 주거지로서의 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 진출입이 용이하고, 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 17층 아파트 중 5층입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 및 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 정문을 통해 진출입하며 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 북서측 하향 완경사의 부정형으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 감정요항표에는 도시지역·제2종일반주거지역· 지구단위계획구역(지역현안사업1지구) 등이 기재되어 있습니다. 다만 별도 토지조회에는 개발제한구역 및 지목 하천 등 다른 내용도 나타나므로, 실제 해당 세대의 대지권 대상 필지와 토지이용계획을 정확하게 대조해야 합니다.
- 규제·시설. 감정요항표상 가축사육제한구역·학교 상대보호구역· 배출시설설치제한지역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트라는 용도만으로 재매각이 쉽다고 판단할 수는 없습니다. 현재 매각가격의 경쟁력은 동일 단지의 최근 실거래와 거래 흐름을 확인한 후 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 최저매각가 618,100,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 거래 및 최신 거래와 비교하세요. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유자·임차관계 확인. 임차인 조사 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.02.12 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 배당과 신청채권자. 상상인저축은행의 예상배당이 0원으로 나타납니다. 배당구조와 경매개시결정에 관한 최신 법원 서류를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 432,670,000원, 3회 유찰 시 302,869,000원의 최저가가 제시됩니다. 다만 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 매각 공고로 확인하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 인도명령 관련 비용을 확인하세요. 인수 권리가 없더라도 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 대지권·토지이용계획. 감정요항표와 별도 토지조회에서 용도지역 및 지목 관련 표기가 다르므로 해당 아파트 대지권의 대상 필지와 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 입찰 서류. 매각기일 2026.11.02를 기준으로 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·입찰보증금 및 매각 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건은 2019년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 분석에서는 매수인 인수액이 0원이며, 채권자 미배당이 발생하더라도 그것이 자동으로 낙찰자 부담이 되는 것은 아닙니다.
그러나 최저매각가 618,100,000원이 실제 시장에서 유리한 가격인지는 아직 확인되지 않았습니다. 더욱이 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유 관계에 대한 추가 확인도 필요합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 시세·점유 검증은 남아 있는 사건입니다.
따라서 현 단계의 판단은 권리상 인수 부담은 낮고, 가격 매력은 보류입니다. 입찰 전 최근 실거래를 확보해 적정 응찰가를 산정하고, 점유·임대관계 및 최신 매각서류를 확인하는 것이 우선입니다. 감정가보다 많이 내려왔다는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다.
