수원지방법원 2025타경52103. 광주시 매산동 신호팰리스 103동 3층 301호, 전용 55.848㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 표면만 보면 위험합니다. 이미영은 2021.11.30 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.05이며 보증금은 223,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.09.16 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 갖습니다.
현재 최저매각가 166,600,000원으로 배당하면 집행비용 3,132,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 163,467,600원이 배당되고, 보증금 중 59,532,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액은 낙찰자가 부담해야 해 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 인수조건확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 해당 보증금에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 224-29 신호팰리스 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.848㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.12.14 소유권이전 · 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.09.16 국민건강보험공단 압류입니다. 하지만 이미영의 주민등록·점유개시일은 2021.11.30, 확정일자는 2021.10.05로 모두 그보다 빠릅니다. 2024.01.10에는 보증금 223,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 有 · 우선변제권 有가 기본 판정입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미영 제3층 제301호 55.848㎡ 전부 | 223,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 59,532,400원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
확약이 없다면 대항력 임차보증금의 미배당액을 더해 실질취득비용을 봐야 하므로 최저가 166,600,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 확약으로 확인된 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 166,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 55.85㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 55.85㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
신호팰리스 103동의 전용 55.85㎡ 실거래는 2건이며 최신 거래는 2022.04 220,000,000원, 최근 12개월 평균값은 221,500,000원입니다. 현재 실질취득 166,600,000원은 최근 12개월 평균값의 75.2%입니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.04이고 총 8세대의 소규모 건물이라, 이 가격 차이를 곧바로 2026년 현재의 확정적인 시세차익으로 해석하기보다는 현장 시세 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 이미영 보증금 | 223,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이미영의 보증금 부족분은 59,532,400원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 압류 3건과 관련해 당해세가 존재하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 매산동 매산2리마을회관 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 3층. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 520.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신호팰리스 103동은 총 8세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회로, 소규모 다세대 특유의 거래·환금성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있다는 점에 달려 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수를 구분. 현재 배당표상 미배당 보증금은 59,532,400원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단·수원시·광주시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.04입니다. 2026.08.24 입찰 전에 동일 건물·인근 다세대의 현재 매도호가와 거래사례를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 총 8세대 소규모 건물이며 이미 4회 유찰됐습니다. 과거 실거래 대비 75.2%라는 숫자만으로 매도 용이성을 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 인수형 경매입니다. 이미영의 보증금 223,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당표상 59,532,400원이 부족하기 때문입니다. 이런 구조에서는 보통 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 확인된 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 166,600,000원으로 판단합니다. 이는 최근 12개월 평균값 221,500,000원의 75.2%입니다.
다만 가격 판단의 약점도 분명합니다. 실거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.04이며, 총 8세대 다세대주택이 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 검증은 아직 남아 있는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 확약서의 효력 확인과 2026년 현재의 실제 매매가 검증입니다.
