수원지방법원 2025타경52112. 광주시 양벌동 럭키빌 C동 2층 201호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 장치남 씨이며, 2020년 12월 23일 거래가액 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 사건의 핵심은 2021년 2월 5일 정연승 명의 근저당권이 아니라, 그보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 임영순 씨의 임차보증금 217,000,000원입니다.

임영순 씨는 2020년 11월 5일 임대차계약, 2020년 11월 13일 확정일자, 2020년 11월 30일 주민등록과 점유개시를 마쳤습니다. 말소기준권리인 정연승 근저당권보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조지만, 이번 사건에는 그 결과를 바꾸는 인수조건확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 정연승 명의 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기이지만, 임영순 씨의 대항력은 임차권등기일이 아니라 말소기준보다 앞선 주민등록·점유개시일을 토대로 판단됩니다. 따라서 확약서가 없다면 임차권등기가 말소되더라도 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 최저가 106,820,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 104,524,520원이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 일반적인 대항력 인수 규칙상 부족분 112,475,480원이 매수인 부담으로 남습니다. 이 경우 최저가와 인수액의 합계는 219,295,480원으로, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.

하지만 본건은 확약서가 있으므로 임영순 씨에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 즉 가격 비교의 기준도 룰상 총부담 219,295,480원이 아니라 확약을 반영한 실질취득 106,820,000원*으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 수치상 할인, 표본은 1건

럭키빌 C동에서 확인되는 비교 실거래는 2022년 11월 1건입니다. 거래면적은 74.13㎡, 1층이며 거래가는 200,000,000원입니다. 대상면적 77.31㎡와 면적은 유사하지만, 거래 시점과 표본 수를 감안해 현재 시세를 단정하기보다는 참고선으로 사용해야 합니다.

확약 반영 실질취득액 106,820,000원은 확인 실거래 200,000,000원의 53.4%입니다. 반대로 확약이 없다면 룰상 총부담 219,295,480원은 해당 거래가보다 19,295,480원 높습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 ‘5회 유찰’ 자체가 아니라, 확약서가 실제로 적용되어 인수액이 0원이 되는지에 달려 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)

매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 일반 규칙상 임차보증금 미배당액 112,475,480원은 매수인 인수 대상이지만, 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 임영순 보증금의 실질 인수액을 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 217,000,000원 부근에 머무는 대항력 인수형입니다. 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 실질 0원이므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양촌저수지 북측 인근으로, 저층 공동주택과 점포주택·공장·후면 임야지대가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호로, 난방·급배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측과 북서측의 소로·세로 포장도로를 이용하며, 대지 일부가 소로2류에 저촉됩니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 토지. 대지 441㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 794,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 8세대 규모이고 확인 실거래가 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의, 적용 임차인과 보증금이 임영순·217,000,000원으로 일치하는지 확인하세요.
• 확약 전후 금액을 분리. 확약 적용 시 실질취득은 106,820,000원*, 미적용 시 현재 회차 총부담은 219,295,480원입니다.
• 점유 상태 확인. 현장 점유자와 인도 가능 시점, 열쇠 인계 및 명도 협의 필요성을 직접 확인하세요.
• 시세 재검증. 비교 거래는 2022년 11월 1건이므로 인근 유사 다세대의 최근 거래·호가·전세가를 함께 대조하세요.
• 대출 가능액 점검. 8세대 다세대주택의 담보평가와 금융기관별 대출 가능액을 입찰가 결정 전에 확인하세요.
• 도로·토지 규제 확인. 소로2류 저촉과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비와 각종 공과금 체납 여부를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 원본으로 최종 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다

이 사건은 최저가만 보면 감정가 218,000,000원의 49%인 106,820,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나 현재 회차 총부담은 219,295,480원이 됩니다. 단순히 “5회 유찰이라 싸다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.

반전은 주택도시보증공사의 확약서입니다. 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 임영순 씨 보증금의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 106,820,000원*으로 내려갑니다. 확인 실거래 200,000,000원의 53.4%라는 가격 차이도 이 확약이 유효하게 적용될 때 비로소 의미가 있습니다.

다만 단지는 8세대이고 실거래 표본은 2022년 11월 1건뿐이며 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 권리의 핵심은 확약서 원문, 가격의 핵심은 현재 시세, 출구의 핵심은 환금성입니다. 세 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.