인천지방법원 2024타경515268. 인천 남동구 고잔동 ‘청류지산’ 8층 820호 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 최저매각가는 393,470,000원으로 감정가 803,000,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 표면상 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건의 본질은 “권리가 복잡해서 인수된다”가 아니라, 후순위 채권이 대거 미배당되는 채무초과형 물건이라는 점입니다.
말소기준은 2022.07.08 하나은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수는 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 차례 등장하고, 현재 최저가 배당 가정에서도 하나은행 일부 배당 이후 나머지 채권자들은 사실상 배당을 받지 못합니다. 이 때문에 입찰 전에는 당해세, 관리비, 실제 이용·명도 상태 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경515268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 139, 8층820호 (고잔동, 청류지산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(공장·지식산업센터) · 공장(지식산업센터)으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사우진코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 393,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 종합이엔아이 / 75,419,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 압류·가압류가 많다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 보증금 인수는 없습니다. 말소기준인 하나은행 근저당권 이후의 국세·지방세 압류, 가압류, 강제경매·임의경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 국세·지방세 압류가 반복적으로 등기되어 있어, 배당에서 당해세가 선순위로 차감될 수 있는 부분은 별도 확인 대상입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수는 없다
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
감정평가 과정에서는 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했고, 공부·평가전례·유사물건 평가전례를 참고한 일반 사양 기준으로 평가되었습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자, 공장 사용 상태, 관리비 체납 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 — 현재가에서도 후순위는 거의 못 받는다
현재 최저매각가 393,470,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 하나은행 근저당권에 대부분 배당되고, 그 아래 권리들은 미배당으로 남는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,308,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 552,000,000원 | 387,161,420원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사종합이엔아이 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 박장순 | 13,584,251원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 이미경 | 5,354,140원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주식회사 종합이엔아이 | 75,419,178원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 111,958,340원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 75,419,178원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 근로복지공단 | 97,041,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당은 387,161,420원, 미배당은 603,614,997원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제 가능 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 393,470,000원 | 49% | 603,614,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 275,429,000원 | 34% | 720,003,423원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 192,800,300원 | 24% | 801,475,321원 | 0원 |
대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가 위에 얹히는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득가는 현재 회차 기준 393,470,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하기 어렵고, 같은 지식산업센터 내 실제 거래·임대·공실 수준을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 “호구포길 사거리” 남서측 인근. 부근은 공장, 지식산업센터, 상업용 및 업무용 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 “호구포역” 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 2021년 11월 11일 사용승인, 11층 건물 중 제8층 제820호. 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 사용 상태. 공장·지식산업센터로 이용 중인 물건이므로 내부 상태, 업종 적합성, 전기·설비 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 보증금 인수는 없지만, 실제 점유자 부재 또는 사용 주체가 확인되지 않은 상태라면 명도 난도는 별도입니다.
- 체납 리스크. 국세·지방세 압류가 여럿 보입니다. 당해세 해당 시 배당에서 먼저 빠질 수 있고, 관리비 체납도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 아파트보다 매수층이 좁습니다. 감정가 대비 할인율보다 임대 수요와 재매각 가능성이 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다
이 물건은 권리 인수 측면에서는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 보증금 인수도 없습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단하기에는 부족합니다. 현재 최저가에서도 채권 미배당이 603,614,997원 발생하고, 물건의 성격도 아파트가 아니라 공장·지식산업센터입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 환금성 검증 후 판단입니다. 실제 점유·관리비·당해세·임대수요가 확인되지 않으면, 낮은 최저가가 곧 안전마진이 되지는 않습니다.