대구지방법원 2024타경13035. 경상북도 김천시 남면 부상리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이에스에스이고, 2019년 7월 31일 중소기업은행 근저당권 720,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 아세아시멘트주식회사 근저당, 경북 신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 물건의 구성과 환금성입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 제시외 기계기구 중 집진기는 포함되지만 지하수관정은 다른 토지에 있어 매각에서 제외됩니다. 또한 토지는 도로접면이 맹지로 표시돼 있으므로 이용 가능성과 출입 경로를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경13035 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 남면 부상리 898-2 |
| 등기 건물표시 | 경상북도 김천시 남면 부상리 898-8 디동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사제이에스에스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,612,000원 / 674,050,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 849,903,069원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 제시외 기계기구 중 집진기 포함 · 타 토지 소재 지하수관정 제외 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 배당 부족은 크다
말소기준권리는 2019년 7월 31일 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 2019년 8월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원 중 142,857,885원은 2024년 10월 25일 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 별도의 신규 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
현재 최저가 674,050,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 배당금은 선순위 중소기업은행 근저당권에도 미치지 못합니다. 다만 채권자 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미회수분은 채권자와 채무자 사이에 남는 문제이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 674,050,000원으로 감정가 1,375,612,000원의 49%입니다. 그러나 실거래 비교 없이 확인되는 것은 감정가 대비 할인율뿐입니다. 기타 + 토지 일괄매각, 맹지, 제시외 건물과 기계기구의 포함·제외 범위를 고려하면, 49%라는 숫자만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 674,050,000원 | 664,909,500원 | 527,501,368원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 471,834,999원 | 464,716,649원 | 727,694,219원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 330,284,499원 | 324,860,516원 | 867,550,352원 |
③ 예상배당표 (매각가 674,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,140,500원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 664,909,500원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 아세아시멘트주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 62,410,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,192,410,868원 중 예상 배당은 664,909,500원, 미배당은 527,501,368원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 조건과 환금성
- 토지 현황. 면적 127㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 전, 완경사·부정형 토지입니다.
- 도로 조건. 도로접면이 맹지로 표시돼 있습니다. 실제 진입 경로와 통행권 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 준보전산지와 농림지역에 접하며, 공시지가는 6,820원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 기계기구 중 집진기는 포함되고, 타 토지에 있는 지하수관정은 제외됩니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 기타 + 토지 물건이고 2회 유찰됐으므로, 실제 사용 목적과 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 사건 소재지 부상리 898-2와 등기 건물표시 부상리 898-8 디동을 매각목록·감정서 원본에서 대조하세요.
- 진입 조건 확인. 토지가 맹지로 표시된 만큼 현장 출입로, 통행승낙, 도로 사용 가능성을 직접 확인하세요.
- 포함·제외 물건 확인. 제시외 건물과 집진기는 포함되지만 지하수관정은 제외됩니다. 현장에서 대상 물건을 특정해야 합니다.
- 기계기구 상태 확인. 포함되는 집진기의 현존 여부와 사용 가능 상태, 철거·이전 비용을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 토지·건물·기계기구별 실제 이용가치를 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 527,501,368원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세 등 배당 변동 요소는 원본에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건성과 가격은 별도”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 명시 법정지상권 없음으로 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 674,050,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.
기타 + 토지 일괄매각, 맹지, 제시외 건물 포함, 집진기 포함과 지하수관정 제외라는 조건은 실제 이용가치와 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 가격과 물건성은 현장 검증 후 판단입니다. 감정가 할인율보다 매각 대상의 정확한 범위와 진입·이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
