대구지방법원 2025타경104. 김천시 대항면 덕전리 782에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 1층으로 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 730㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다. 감정가 393,886,600원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,340,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2017.09.08 설정된 직지농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.01.13 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 TRAN THI NGOC THAO가 2017.06.07 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 점유자를 단정적인 대항력 임차인으로 볼 것이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 대항면 덕전리 782 · 경상북도 김천시 대항면 덕전4길 58-110 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 기타지붕 1층 |
| 토지 | 730㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 쩐티녹타오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 393,886,600원 / 46,340,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 직지농업협동조합 / 54,739,033원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 농지취득자격증명 | 목록3 제출 필요 · 미제출 시 매수신청보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 미확정
직지농업협동조합 근저당권은 채권최고액 96,000,000원으로, 2017.09.08 설정됐습니다. 채무자는 박선용이며 덕전리 782와 782-1이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 조사된 점유자의 전입일은 2017.06.07로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 사용관계가 확인되지 않아, 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 등기권리 인수 0원과 점유자의 임차보증금 인수 가능성은 서로 다른 문제입니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| TRAN THI NGOC THAO | 본건으로 전입 · 사용관계 미상 | 2017.06.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 점유자는 1명입니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 46,340,000원은 감정가 393,886,600원의 11.76%입니다. 표면 할인율은 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 농경지·농가주택·임야가 섞인 지역의 단독주택과 토지는 건물 상태, 토지 활용성, 농지취득자격증명, 점유관계에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다.
가격 검토의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 점유자 보증금이 없거나 대항력이 부정되면 실질취득은 낙찰가와 명도·취득 부대비용을 중심으로 계산할 수 있지만, 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 실질취득은 보증금에 가까워질 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 응찰가 상한도 정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,120원 |
| 1. 근저당 · 직지농업협동조합 | 96,000,000원 | 45,105,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 직지농업협동조합 근저당 채권최고액 96,000,000원 중 45,105,880원이 배당되고, 50,894,120원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 54,739,033원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 근저당의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채무자 측에 남는 채무 문제이며, 매수인의 별도 핵심 위험은 선순위 점유자의 보증금입니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 11.76% | 46,340,000원 | 45,105,880원 | 50,894,120원 |
| 7회 유찰 시 · 8.24% | 32,437,999원 | 31,454,115원 | 64,545,885원 |
| 8회 유찰 시 · 5.76% | 22,706,599원 | 21,897,880원 | 74,102,120원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대릉초등학교 남서측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 1층 단독주택입니다. 외벽은 판넬 잇기, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 730㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 53,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 규제자유특구와 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농경지·농가주택·임야 중심의 지역에 있는 단독주택과 토지이며 6회 유찰됐으므로, 재매각 시 수요와 매각기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. TRAN THI NGOC THAO의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부와 점유 개시 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 예상 미배당 보증금을 실질취득액에 더해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3에 대한 발급 가능 여부와 제출기한을 사전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 공동담보로 기재된 덕전리 782·782-1의 매각 범위를 매각목록 원문과 대조해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 부정형 토지의 실제 경계, 진입로 폭, 차량 통행, 제시외 건물의 위치와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 경량철골·판넬 구조의 노후도, 누수, 단열, 난방 및 급배수 설비 상태를 확인해 수선비를 반영해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 11.76%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 인근 토지와 단독주택의 실제 거래·매물·공법상 활용 가능성을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지취득자격증명 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 393,886,600원에서 최저가 46,340,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 시세 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 2017.06.07 전입한 점유자의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 실질취득액도 확정되지 않습니다.
말소기준 근저당은 소멸하므로 등기권리 분석은 단순하지만, 선순위 점유자의 미상 보증금과 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 두 가지 핵심 위험이 남습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 대항력이 인정되면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 결론은 ‘등기권리는 소멸, 실질 인수는 미확정, 절차 위험은 큼’입니다. 임대차와 농취증 문제가 서류로 해소되기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 근거로 삼기 어렵습니다.
