인천지방법원 2024타경515855. 부평구 청천동 엘지맨션 4층 401호, 전용 33.71㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 “다세대주택으로 이용중”으로 확인됩니다. 최저매각가는 52,430,000원까지 내려와 실거래 평균 86,500,000원의 60.6%입니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건은 “최저가가 낮다”보다 임차권 인수 여부가 먼저입니다.
이진재 임차인은 임대차계약일자 2021.06.15, 확정일자 2021.06.16, 주민등록·점유개시일자 2021.07.09입니다. 말소기준으로 잡힌 갑구 9번 압류 2023.04.20보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 보증금 107,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건에서 가격 메리트는 말소동의 확약서가 실제로 적용되어 인수가 0원*으로 정리될 때에만 성립합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경515855 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 마장로426번길 13-1, 4층401호 (청천동,엘지맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.71㎡ · 지상5층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.15 매매, 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,303,955원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 데이터상 갑구 9번 압류 2023.04.20입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 등기일 자체는 2023.08.11이라도, 그 안에 적힌 전입·점유·확정일자가 2021년으로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이진재 임차인은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 전후를 분리
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입/확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진재 | 4층 401호 33.71㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 107,000,000원 | 전입 2021.07.09 확정 2021.06.16 배당요구 2023.08.11 | 대항력 有 우선변제 원칙 인수 55,913,740원 확약 반영 실질 0원* | 승계 아님 is_guarantor=false is_subrogation=false |
* 확약은 이 임차권에만 적용되는 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본, 확약서 원본, 말소 조건, 말소 실행 주체를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로만 싸다
LG맨션라동(174-88)은 총 16세대, 사용승인일 2002.05.01의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 2건으로 많지 않습니다. 최근 데이터는 2021.06 거래 107,000,000원, 2022.01 거래 66,000,000원이며 평균은 86,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 35.79㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2021.06 | 33.71㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 86,500,000원 |
확약 반영 실질취득을 52,430,000원으로 보면 실거래 평균의 60.6%라 가격 메리트가 있습니다. 하지만 확약이 무효·조건부·미확정이면 이야기가 완전히 바뀝니다. 그때는 원칙 인수 55,913,740원을 더해 사실상 보증금 107,000,000원 수준의 물건이 되므로, 실거래 평균 86,500,000원과 비교해 가격 메리트가 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 임차인 이진재 보증금 | 107,000,000원 | 51,086,260원 | 부족분 55,913,740원 원칙 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 71,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 김중태 | 15,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 국민은행 | 110,303,955원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 도화동신협 | 16,900,000원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 상주원예농협 | 62,400,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 43,200,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 을구 10번 근저당 · 농협은행 | 50,400,000원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 110,303,955원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 미배당 55,913,740원은 원칙 인수액이나, notes의 말소동의 확약서가 적용되면 이 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 회차별 함정 — 유찰되어도 원칙 인수는 줄지 않는다
| 시나리오 | 최저가 | 원칙 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 52,430,000원 | 55,913,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,701,000원 | 71,359,618원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,690,700원 | 82,171,733원 | 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 미배당 보증금 인수가 커집니다. 그래서 확약 전제 없는 저가 입찰은 착시입니다. 반대로 확약서의 효력이 원본으로 확인된다면, 현재 회차 실질취득은 52,430,000원으로 정리되어 가격 판단이 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. “용마초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 “산곡역”이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 중 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2002.05.01입니다.
- 용도지역. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 2건입니다. complex_stats상 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0으로 표시되어 가격과 환금성 보수 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 이진재 임차권등기에 정확히 적용되는지, 조건부인지, 낙찰자에게 어떤 문구로 효력이 이어지는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 원칙 인수 55,913,740원이 남습니다. 이 경우 시세 비교는 최저가 52,430,000원이 아니라 보증금 107,000,000원 수준의 실질취득으로 해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 이진재 1명이고 보증기관 승계·중복신고는 false입니다. 현황조사·명세서 원본에서 별도 점유자가 없는지 재확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대, 실거래 2건 표본입니다. 평균가 86,500,000원만 믿지 말고 층·면적·내부상태·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제·미납 관리비를 반영하지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류와 관리비 체납을 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전엔 D, 확약 확인 후에야 B”
이 물건은 권리가 깨끗한 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 있고, 원칙상 미배당 보증금 55,913,740원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 확약서가 없다면 최저가 52,430,000원은 의미가 약하고, 사실상 보증금 107,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 다만 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 원본으로 확인된다면 이진재 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득은 52,430,000원이 되어 실거래 평균 대비 가격 메리트가 생깁니다. 결론은 단순합니다. 입찰의 핵심은 가격이 아니라 확약서 검증입니다.
