대구지방법원 2025타경394. 구미시 봉곡동 봉곡현대아파트 111동 14층 1401호입니다. 등기부상 현재 소유자는 안세현이고, 2023.12.27 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않으며, 2025.06.27 신청채권자 김창수의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 등기만 보면 매각 후 떠안을 담보권은 없는 단순한 구조입니다.

하지만 이번 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김창수가 2022.10.11 전입한 것으로 나타나는데, 이는 2025.06.27 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보는 없지만 점유가 선행한다

과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행·농업협동조합중앙회·우리은행의 근저당권은 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 등기부상 근저당권과 압류는 없고, 강제경매개시결정 이후 별도의 인수 대상 등기도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 권리는 0원으로 볼 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 가능·미상’

확인되는 실제 점유자는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 특히 점유자 김창수와 신청채권자 김창수가 동일명이고, 신청채권자의 주소도 이 사건 아파트로 기재돼 있습니다. 동일인인지, 가족·관계인인지, 실제 임대차인지까지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 가장임차인 또는 관계인 점유 가능성과 정상 임차 가능성을 모두 열어두고 확인해야 합니다.

매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당 없음으로 정리돼 있고 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않은 상태이므로, 명세서의 기재만으로 점유 위험까지 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득가는 미확정

봉곡현대는 985세대, 1999.06.25 준공 단지입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 94,500,000원이고, 거래 범위는 80,000,000원~115,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 같은 14층에서 이뤄진 113,000,000원 거래입니다.

현재 최저가 28,092,000원은 최근 12개월 평균의 29.7%로, 정상 실거래보다 현저히 낮습니다. 감정가 117,000,000원도 최근 평균보다 높지만, 최신 14층 거래 113,000,000원과는 가까운 수준입니다. 따라서 인수금이 정말 0원이라면 가격 격차가 크지만, 점유자 보증금이 승계되면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용으로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)

배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 김창수의 청구금액 115,000,000원 중 27,186,344원만 배당되고 87,813,656원이 미배당됩니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자의 임대차보증금은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선주초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택과 주변 상가가 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물의 14층 세대이며, 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 4차선 도로와 서측 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 985세대 단지이고 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인돼 거래 표본은 있으나, 거래가는 80,000,000원부터 115,000,000원까지 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김창수의 계약 체결일, 보증금, 임대인, 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
• 전입·점유 확인. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역, 실제 거주 여부를 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 미배당 보증금의 승계 범위가 달라집니다.
• 신청채권자와의 관계 확인. 점유자 김창수와 신청채권자 김창수가 동일인인지, 가족·관계인인지 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 예상 미배당 인수액을 합산해 최근 12개월 평균 94,500,000원 및 최신 거래 113,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
• 명도 난도 확인. 점유자가 신청채권자 또는 관계인이라면 일반 임차인과 다른 협상·인도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 총비용은 아직 모른다”

이 물건은 감정가 117,000,000원에서 4회 유찰돼 28,092,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 94,500,000원의 29.7%에 불과합니다. 등기부상 살아 있는 담보권도 없어 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 보입니다.

그러나 2022.10.11 전입한 김창수의 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않았습니다. 이 점유자가 대항력을 갖춘 정상 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 반대로 실제 임대차가 아니거나 인수할 보증금이 없다면 현재 최저가는 실거래보다 크게 낮습니다.

등기는 단순하지만 점유는 미확정, 표면가격은 낮지만 실질취득가는 미확정. 이 사건은 저가 낙찰을 먼저 계산할 물건이 아니라, 김창수의 임대차관계와 보증금을 먼저 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.