22,050,000원
대구지방법원 2025타경404. 구미시 형곡동 ‘대풍빌라6차’ 3층 302호, 전용 67.05㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이대형 씨는 2014년 2월 12일 거래가 65,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 형곡새마을금고가 청구액 37,653,780원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 앞선 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후에는 경매개시결정만 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 전입·점유 현황은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-2 대풍빌라6차 제3층 제302호 도로명: 경상북도 구미시 형곡동로1길 5-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 67.05㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 1995.01.07 · 총 6세대 |
| 소유자 | 이대형 (2014.02.12. 거래가 65,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 22,050,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 37,653,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2014년 2월 12일 형곡새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 형곡새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 49%여도 최근 거래보다 높다
대풍빌라6차 동일면적 67.05㎡의 확인된 최근 거래는 2024년 12월 4층 20,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 20,000,000원이지만 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 67.05㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.05㎡ | 1건 | 20,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 합친 실질취득액은 22,050,000원입니다. 최근 실거래보다 2,050,000원 높고, 최근 12개월 평균의 110.2%입니다. 감정가에서 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 실제 비교 기준인 최근 거래가격 위에 있어 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 796,900원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 21,253,100원 |
| 근저당 미배당 | - | 30,746,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 21,253,100원이 형곡새마을금고에 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 근저당 미배당 30,746,900원은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형남초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 3층으로, 도시가스보일러 개별난방과 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 13m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 형남중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 주거용 건부지이며, 공시지가는 ㎡당 582,200원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 거래가 1건이므로, 가격 산정과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격 우선. 실질취득 22,050,000원은 최근 실거래 20,000,000원의 110.2%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가격을 응찰가 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유·임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 시점, 보증금, 확정일자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 형곡새마을금고 미배당 30,746,900원은 매수인 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 건물 상태 점검. 1995년 사용승인 건물인 만큼 전유부분 내부 상태, 방수·배관·보일러, 외벽과 공용부분 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공용비용 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용이 있는지 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유·전입 관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸다”
이 물건은 등기와 배당표만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 다른 결론을 줍니다. 현재 실질취득액 22,050,000원은 최근 실거래와 최근 12개월 평균 20,000,000원보다 높습니다. 감정가의 49%라는 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
여기에 2회 유찰, 총 6세대, 1995년 사용승인, 제한적인 실거래 표본이 겹칩니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이라는 점도 현장 확인 전에는 남아 있는 변수입니다. 권리는 조건부 합격이지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 판단할 물건입니다.
