대구지방법원 2025타경414. 김천시 율곡동 영무메트로 2층 213호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다. 현 소유자는 홍성신이고, 2023년 12월 1일 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득한 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 구미신용협동조합 근저당 100,000,000원, 2025년 토스뱅크 가압류 45,823,392원이 추가됐지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체보다 더 큰 판단 요소는 상가 공실과 4회 유찰이라는 시장 반응입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 2층 213호 · 경상북도 김천시 혁신3로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하3층, 지상15층 구분건물 · 사용승인일 2015.06.08 |
| 소유자 | 홍성신 (2023.12.01. 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 61,226,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 133,372,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.12.01. 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이것이 말소기준이 됩니다. 2024.09.02. 구미신용협동조합 근저당 100,000,000원, 2025.07.18. 임의경매개시결정, 2025.10.01. 토스뱅크 가압류 45,823,392원은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 새마을금고중앙회·김천중앙새마을금고·구미신용협동조합의 종전 근저당도 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 255,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,226,000원, 감정가의 24.01%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 61,226,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,068원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 156,000,000원 | 59,723,932원 |
| 3. 근저당 · 구미신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 45,823,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,226,000원 가정 시 집행비용 1,502,068원을 제외한 59,723,932원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권액 301,823,392원 중 미배당은 242,099,460원입니다. 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리 등을 포함하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 61,226,000원 | 59,723,932원 | 242,099,460원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,858,200원 | 41,686,752원 | 260,136,640원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 30,000,739원 | 29,060,726원 | 272,762,666원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 133,372,876원이지만 예상배당은 59,723,932원으로 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시에도 신청채권자의 예상배당은 각각 41,686,752원, 29,060,726원으로 줄어듭니다. 중요한 점은 채권자의 미회수액 증가가 곧 매수인 승계를 뜻하지는 않는다는 것입니다. 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 김천시 율곡동 811번지 영무메트로 상가 2층 213호로, KTX구미-김천역 북측 중심상업시설 등이 형성된 지역입니다.
- 이용. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 북측·동측으로 3~6차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 구분건물로 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보시설, 엘리베이터시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로2류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현재 공실이라는 점은 임대수익과 환금성을 별도로 검증해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가의 24.01%라는 할인율보다 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가격과 임대료를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 현재 의원 용도의 근린생활시설이 공실이므로 임대수요, 적정 보증금·월세, 공실기간을 직접 조사해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.12.01. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 구미신용협동조합 근저당과 토스뱅크 가압류가 소멸하는지 입찰 직전 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 현장 점유와 인도 상태는 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·상가 비용. 공실 상가는 관리비 체납이나 공용부분 비용이 누적될 수 있으므로 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이므로 향후 사용계획이 건축물 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 인수권리도 없어 실질취득액은 현재 최저가인 61,226,000원으로 계산됩니다. 하지만 여기서 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 물건은 근린생활시설(의원)·현재 공실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 가치를 판단할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 시세 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 인수권리가 아니라 실제 상가 가치와 임대수요입니다.
