대구지방법원 2022타경121216. 칠곡군 북삼읍 숭오늘푸른타운 가동 15층 1509호입니다. 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차관계입니다. 이운락은 임대차계약일 2012.03.19, 확정일자 2012.03.21, 전입·점유개시 2012.04.23으로 확인되고, 말소기준권리인 2019.12.24 칠곡군 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저매각가 13,206,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 637,708원을 제외한 12,568,292원이 임차인에게 배당되고, 나머지 52,431,708원이 미배당으로 남습니다. 이 금액을 최저가에 더하면 매수인의 현재 실질 부담은 65,637,708원입니다. 즉 최저가가 1,000만원대로 내려왔다는 사실이 매수인의 경제적 취득원가가 1,000만원대라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2022타경121216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로8길 19, 가동 15층1509호 (숭오늘푸른타운) |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 · 감정 이용상태 아파트 · 전용 비교면적 59.49㎡ |
| 소유자 | 김희윤 (2012.03.19 매매, 거래가액 48,000,000원 · 2012.04.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 13,206,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 이운락 · 청구 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 숭오동늘푸른타운 · 324세대 · 1995.12.21 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 가격을 고정한다
말소기준권리는 2019.12.24 칠곡군 압류입니다. 이후의 2021.11.12 주택임차권등기, 2023.01.03 임의경매개시결정, 2023.03.28 진주시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 이운락의 전입·점유는 2012.04.23으로 말소기준보다 빠르며, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이운락 | 주거용, 건물의 전부 | 65,000,000원 | 2012.04.23 | 2012.03.21 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이운락 본인의 임차권등기입니다. 다만 같은 이운락 명의로 2012.04.16 전세금 45,000,000원의 전세권도 설정되어 있고, 해당 전세권은 말소기준보다 선순위라 등기 분석상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 동시에 임차권등기 보증금은 65,000,000원으로 표시되어 있어, 동일인 명의 두 권리의 관계와 실제 인수 범위는 원문을 반드시 대조해야 합니다. 본 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 임차보증금 미배당액 52,431,708원을 기준으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 13,206,000원이 아니라 실질취득액
같은 단지의 전용 59.49㎡·59.93㎡ 거래를 보면 전체 12건 평균은 52,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 51,562,500원, 최신 2026.09 거래는 41,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -5.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.49㎡ | 7 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.49㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 11 | 73,500,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.10 | 59.49㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 59.49㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 51,562,500원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 25.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액을 더한 실질취득 65,637,708원은 최근 12개월 평균의 127.3%, 최신 거래 41,000,000원의 약 160.1% 수준입니다. 최근 가격 추세도 -5.6%이므로, 이 사건은 시세보다 저렴한 경매로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,708원 |
| 1. 임차인 이운락 보증금 | 65,000,000원 | 12,568,292원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 이운락 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 52,431,708원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 을구 4번 전세권은 45,000,000원 전액 미배당으로 표시되어 있으므로 동일인 권리의 관계와 실제 인수범위를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 북삼고등학교 남동측 도로 맞은편에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활상가·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정평가상 아파트로서 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식라멘조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 1509호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역과 관련되고 단지 주변으로 폭 약 8M 내외 포장도로가 접합니다. 공시지가는 437,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 집합건축물대장상 명칭이 동부늘푸른타운으로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 대지권. 등기사항전부증명서 및 토지대장 대지권등록부상 대지권이 미등기된 아파트이며, 감정평가는 적정 대지사용권이 포함된 것을 전제로 이루어졌습니다. 입찰 전 대지사용권 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 324세대, 1995.12.21 준공 단지이며 최근 거래는 35,000,000원부터 73,500,000원까지 편차가 큽니다. 최근 구간 가격 추세는 과거 대비 -5.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 말 것. 13,206,000원은 매각대금일 뿐입니다. 현재 인수 예상액 52,431,708원을 더한 실질취득 약 65,637,708원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질부담 65,566,396원, 6회 유찰 시 65,516,477원으로 계산됩니다. 최저가 하락이 실질 가격 할인으로 거의 연결되지 않습니다.
- 이운락 권리관계 원문 대조. 전세권 45,000,000원, 임차권등기 보증금 65,000,000원, 경매신청 채권 45,000,000원이 같은 이름으로 나타납니다. 각 권리의 실체와 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 을구 4번 전세권은 2012.04.16 설정되어 말소기준 2019.12.24보다 앞서고, 제공된 등기 분석상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
- 대지권 미등기 확인. 감정평가는 대지사용권 포함을 전제로 했으므로 등기·대장과 실제 대지사용권 취득 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 52,583,333원보다 최근 12개월 평균 51,562,500원, 최신 거래 41,000,000원, 최근 추세 -5.6%를 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회여도 싸진 게 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 55,000,000원이 네 차례 유찰되어 13,206,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 이운락의 보증금 65,000,000원 가운데 현재 예상 미배당액 52,431,708원을 인수하므로 실질취득은 약 65,637,708원입니다. 최근 12개월 평균 51,562,500원보다 약 27.3% 높고, 최신 거래 41,000,000원보다도 크게 높습니다.
게다가 시장 흐름은 최근 구간이 과거보다 -5.6% 낮고, 이미 4회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 커져 실질 부담은 65,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 같은 이운락 명의의 선순위 전세권과 임차권등기, 대지권 미등기 문제가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가가 투자 매력으로 연결되지 않는 대항력 인수형이며, 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
