대구지방법원 2022타경121216. 사건상 용도는 연립주택으로 기재돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 아파트입니다. 대상은 숭오늘푸른타운 가동 15층 1509호이며 비교 실거래 면적은 전용 59.49㎡대입니다. 외형상으로는 감정가 55,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 26,950,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아닙니다. 매각물건명세서는 을구 6번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 임차보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2022타경121216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로8길 19, 가동 15층 1509호 (숭오늘푸른타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 · 감정평가상 아파트 이용 · 비교 대상 전용 59.49㎡ |
| 소유자 | 김희윤 (2012.04.16. 거래가액 48,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이운락 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 숭오동늘푸른타운 · 324세대 · 1995.12.21. 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 65,000,000원 임차권 인수
등기 흐름에는 1996년 한국주택은행 근저당권이 등장하지만, 해당 근저당권은 2012.04.17. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2004년 이주영 명의 전세권 25,000,000원도 2006.11.20. 해지로 말소됐습니다. 현재 입찰자가 집중해야 할 권리는 이운락 명의의 2012년 전세권 45,000,000원과 2021년 임차권등기 65,000,000원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이운락 | 주거용 · 건물 전부 임차권등기 | 65,000,000원 | 명세서상 대항 가능 미배당 잔액 인수 | 확정일자·배당요구 확정일자 2012.03.21. 전입·점유 2012.04.23. | 보증기관 승계 없음 실제 임차인 1명 |
이운락은 2012.04.16. 전세금 45,000,000원의 전세권자로 등기됐고, 2021.11.12.에는 보증금 65,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 두 권리는 동일한 사람의 중첩된 권리관계이므로 45,000,000원과 65,000,000원을 단순 합산해 임차보증금을 110,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 본 분석은 매각물건명세서가 인수 대상으로 명시한 임차보증금 65,000,000원을 기준으로 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
숭오동늘푸른타운 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균 54,291,666원에는 73,500,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 9건 평균 52,611,111원과 최신 거래 51,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.49㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 11 | 73,500,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2025.10 | 59.49㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 59.49㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2025.07 | 59.49㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 3 | 61,500,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 3 | 61,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 52,611,111원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 54,291,666원 |
최저가 26,950,000원만 보면 최근 12개월 평균의 51.2%에 불과합니다. 하지만 예상 인수액을 더한 실질취득 65,885,100원은 최근 12개월 평균의 125.2%, 최신 거래 51,000,000원의 129.2%입니다. 감정가 55,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 26,950,000원 가정)
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 26,950,000원 | 현재 최저매각가 |
| 집행비용 추정 | 885,100원 | 매각가의 약 3.3% 추정 |
| 채권자 배당 가능 총액 | 26,064,900원 | 매각대금에서 집행비용 차감 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 | 매각물건명세서상 인수 대상 보증금 |
| 미배당 인수 추정 | 38,935,100원+ | 순배당액 전부가 임차인에게 배당된다는 매수인 유리 가정 |
| 실질취득 추정 | 65,885,100원+ | 낙찰가 26,950,000원 + 인수 38,935,100원 |
실제 선순위 조세·집행비용·배당순위에 따라 이운락에게 돌아가는 금액이 줄면 인수액은 38,935,100원보다 커질 수 있습니다. 따라서 65,885,100원은 보수적으로 낮게 잡은 실질취득 추정치입니다.
회차가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당 가능액 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 38,935,100원 | 65,885,100원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 46,874,570원 | 65,739,570원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 52,432,199원 | 65,637,699원 |
낙찰가가 26,950,000원에서 13,205,500원까지 내려가도 실질취득은 65,885,100원에서 65,637,699원으로만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 인수액 증가로 전환되기 때문입니다. 이 사건에서 추가 유찰은 표면 가격만 낮출 뿐 실질 가격을 크게 낮추지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남동측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활상가·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 아파트로서 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식라멘조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 1509호입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역과 관련됩니다. 단지 주변으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 324세대, 1995.12.21. 준공 단지입니다. 최근 거래가 35,000,000원부터 73,500,000원까지 분산돼 있으며 최근 가격 추세는 -11.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 우선 확인. 낙찰가가 아니라 임차보증금 미배당 잔액을 포함한 총부담을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 을구 6번 임차권등기의 대항력 및 미배당 잔액 인수 문구가 현재 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 중복 권리 검증. 이운락의 전세권 45,000,000원과 임차권 보증금 65,000,000원은 동일인의 권리이므로 계약 갱신·증액 과정과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 관계인 조사. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 계약서, 계좌이체 자료, 전입·점유 자료와 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 말소된 권리 배당 제외 확인. 2006년 말소된 이주영 전세권 25,000,000원이 실제 배당요구나 배당순위에 반영되지 않는지 배당요구종기 서류와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 상태에서 대지사용권 이전 가능 여부, 별도 분담금과 등기비용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 시점, 인수보증금 정산 방법을 확인해야 합니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 52,611,111원과 최신 거래 51,000,000원이 하락장 기준점이며, 실질취득 65,885,100원 이상은 이를 크게 웃돕니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총가격은 내려가지 않는다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 할인된 매물입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차보증금 65,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시한 이상, 실제 매수비용은 낙찰가 26,950,000원이 아니라 65,885,100원 이상으로 봐야 합니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 52,611,111원의 125.2%, 최신 거래 51,000,000원의 129.2%이며, 가격 추세도 -11.3%입니다. 추가로 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 65,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 대지권 미등기, 신청채권자와 임차인의 동일인 구조, 말소된 전세권이 포함된 배당계산의 재확인 문제까지 남아 있습니다.
표면가는 저렴하지만 실질가는 최근 시세 이상. 매각물건명세서의 인수 문구가 변경되거나 임차보증금 채권이 소멸·감액됐다는 명확한 원본 근거가 확인되지 않는 한, 최저가 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어려운 사건입니다.