대구지방법원 2024타경5219. 경산시 임당동 585-7 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 1층은 소매점, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용되고 있으며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김영훈이고, 등기상 최초 말소기준은 2016.12.29. 설정된 북부새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦습니다. 전입이 확인된 임차인·점유자도 모두 2016.12.29. 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져 선순위 근저당권에 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경5219 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 임당동 585-7 · 경상북도 경산시 둥지로18길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 소매점 · 2-4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 도시가스 · 개별난방 |
| 토지 | 대 241㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) · 공시지가 514,800원/㎡ |
| 소유자 | 김영훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 854,107,400원 / 418,513,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새경산새마을금고(변경 전 북부새마을금고) / 313,323,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 전세사기피해자 우선매수신청권 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리인 북부새마을금고 근저당권은 이후 새경산새마을금고로 명칭이 변경됐고, 2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 채권최고액 390,000,000원 근질권도 설정됐습니다. 이는 2016.12.29. 설정된 선순위 근저당권에 연결된 권리 변동이며, 별도의 임차보증금 인수 사유는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 10명, 승계 중복 1건
보증기관의 대위·승계 신고인 한국토지주택공사를 별도 임차인으로 합산하지 않으면, 실제 임차인·점유 신고는 10명입니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원 신고는 배승호 보증금의 대위·승계 중복 신고로 분류되므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박효규 | 1층 | 2022.10.17 | 3,000,000원 / 440,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강정자 | 102호 | 2024.03.05 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신경찬 | 101호 | 2023.10.10 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 1층 | 2024.01.16 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변주호 | 302호 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정다훈 | 203호 | 2020.01.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임성훈 | 203호 · 임차권등기 | 2017.08.03 | 50,000,000원 / 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 2019.12.09 말소 |
| 오혜리 | 502호 · 임차권등기 | 2019.04.22 | 65,000,000원 / 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 | 201호 · 임차권등기 | 2019.07.03 | 70,000,000원 / 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 배승호 승계·중복 |
| 배승호 | 303호 · 임차권등기 | 2019.04.26 | 70,000,000원 / 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 원임차인 |
| 서상준 | 301호 · 임차권등기 | 2020.01.15 | 70,000,000원 / 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
한국토지주택공사의 신고액은 배승호 보증금의 대위·승계 중복 신고로 별도 합산하지 않습니다. 변주호와 정다훈의 보증금은 미상입니다. 임성훈의 임차권등기는 2019.12.09. 해제를 원인으로 말소됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 418,513,000원으로 감정가 854,107,400원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 1층 소매점과 2-4층 다가구주택이 결합된 수익형 부동산입니다. 동일한 임대 구성·토지·건물 상태를 직접 비교할 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 418,513,000원입니다. 다만 이 금액에 취득 관련 비용, 명도와 공실, 수선, 임대차 재구성에 필요한 비용은 포함되지 않습니다. 실제 입찰가격은 호실별 임대수입과 공실 상태를 확인한 뒤 수익가치로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 418,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,585,130원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북부새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,927,870원 |
현재 회차 시나리오에서는 집행비용과 채권최고액 390,000,000원이 전액 배당되고 21,927,870원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 418,513,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 292,959,100원 | 288,057,673원 | 101,942,327원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 205,071,370원 | 201,400,371원 | 188,599,629원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영남대역 코아루더테라스아파트 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 벽지·타일·치장석 등으로 마감됐고 샤시 이중창호가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 241㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 세로각지(가)에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다가구주택과 소매점이 혼합된 형태라 아파트보다 매수층이 제한적이고, 수익률·공실·명도 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자의 우선매수신청권 행사 여부와 절차를 법원 매각서류에서 최우선으로 확인해야 합니다.
- 호실별 현재 점유. 실제 임차인·점유 신고 10명의 현재 거주·퇴거 여부와 각 호실 인도 대상을 현장과 서류로 대조해야 합니다.
- 중복 신고 제외. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 배승호 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 미상 보증금. 변주호와 정다훈의 보증금·차임이 확인되지 않았으므로 계약서, 배당요구와 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 실제 월 임대료, 공실, 관리비와 수선비를 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 경매는 열려 있지 않다”
권리분석만 보면 이 사건의 결론은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인은 없고, 보증기관 승계 신고도 중복 보증금에서 제외되므로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 최저가가 더 낮아져 근저당권 미배당이 늘어나더라도 그 부족액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
그러나 외부 입찰자에게 가장 큰 변수는 가격이 아니라 전세사기피해자 우선매수신청권입니다. 최고가매수신고인이 되더라도 우선매수권 행사에 따라 최종 취득이 제한될 수 있으므로 사실상 닫힌 경매의 성격을 반영해야 합니다. 여기에 실제 임차인·점유 신고 10명, 보증금 미상 2명, 제시외 건물과 혼합용도가 겹칩니다. 인수는 0원이나 절차와 운영 난도는 낮지 않습니다. 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 우선매수권, 호실별 점유와 임대수익을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
