대구지방법원 2024타경7697. 경산시 압량읍 부적리 539-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 소매점, 2·3·4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준은 2020.08.13. 설정된 새경산새마을금고의 근저당권 296,000,000원입니다. 현재 확인되는 전세권·주택임차권등기는 모두 이보다 뒤에 설정됐고, 각 점유자의 전입일 역시 말소기준일보다 뒤로 기재되어 있습니다.
따라서 제공된 권리분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 선순위 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 이것이 ‘간단한 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 여러 호실의 임차·점유관계가 나타나고, 일부는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 또 매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수신청권이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경7697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 부적리 539-11 · 경상북도 경산시 압량읍 화랑로57길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 다가구주택 · 3층 다가구주택 · 4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2020.08.12 |
| 토지 | 대 · 251.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 704,900원/㎡ |
| 소유자 | 구대운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,021,814,000원 / 1,021,814,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새경산새마을금고 / 579,524,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 전세사기피해자 특별법상 우선매수신청권 있음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 점유관계는 복잡하다
말소기준권리는 2020.08.13. 새경산새마을금고 근저당권입니다. 2024.01.04. 이소희 명의 주택임차권 36,000,000원은 2024.04.17. 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 김동건의 전세권 및 주택임차권, 권재익·김성오·이정안·송나영·김채영의 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유자 확인표
| 성명 | 점유 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양손희 | 1층 | 2024.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손준형 | 301호 | 2021.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종무 | 203호 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배미은 | 301호 | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성빈 | 501호 | 2022.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽이레 | 503호 | 2022.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동건 | 201호 | 2021.08.17 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권재익 | 305호 | 2021.09.16 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성오 | 302호 (32㎡) | 2022.09.26 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정안 | 303호 | 2022.10.04 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송나영 | 502호 | 2023.11.13 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 202호 | 2022.01.03 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 우선변제 여부를 미상으로 표시했습니다. 대항력은 각 전입일이 말소기준일 이후라는 자료상 판정에 따라 없음으로 정리했습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교수치 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,021,814,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 1,021,814,000원으로 봅니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가가 곧 시세라고 보거나, 신건 최저가만 보고 ‘저렴하다’·‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 1층 소매점과 2~4층 다가구주택이 결합된 형태이므로, 단일 아파트 시세를 그대로 적용하는 접근도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,021,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,618,140원 |
| 1. 근저당 · 새경산새마을금고 | 296,000,000원 | 296,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김동건 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 653,195,860원 |
예상배당은 집행비용 12,618,140원, 근저당 296,000,000원, 전세권 60,000,000원을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
한 가지 반드시 대조할 부분이 있습니다. 사건의 신청채권자 청구액은 579,524,150원인데, 위 예상배당표는 새경산새마을금고 근저당의 채권최고액 296,000,000원을 배당기준으로 사용하고 있습니다. 따라서 실제 입찰 전에는 신청채권자의 채권계산서와 배당요구 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 조영동 소재 영남대학교 북측 인근이며, 주변은 다가구주택·일반주택·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반 소형승용차 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 소매점, 2층 다가구주택, 3층 다가구주택, 4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 주택부분은 도시가스 난방이며 위생·급배수, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 아파트가 아니라 소매점과 다가구주택이 결합된 일괄매각 물건이므로, 매수층과 적정가격은 개별 임대수익·공실·명도 상태를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 특별법상 우선매수신청권이 있으므로 외부 입찰자가 실제로 소유권을 취득할 수 있는 절차 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 1층과 여러 주거 호실에 임차·점유자가 기재돼 있습니다. 낙찰 후 실제 인도 대상과 점유현황을 호실별로 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 양손희·손준형·박종무·배미은·정성빈·곽이레는 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류 원문을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장과 감정평가서의 매각대상 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 신청채권액 대조. 신청채권자 청구액 579,524,150원과 예상배당표의 근저당 채권최고액 296,000,000원 사이에 차이가 있으므로 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,021,814,000원이 감정가와 같지만 최근 실거래 비교수치가 없습니다. 임대수익·공실·수선비와 인근 유사 다가구·근린주택 거래를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매수인 부담 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준이 명확하고, 이후 임차권·전세권은 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 여러 호실의 점유자가 존재하고 일부 보증금·우선변제 여부는 추가 확인이 필요하며, 토지·건물 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다.
무엇보다 전세사기피해자 특별법상 우선매수신청권이 있어 외부 입찰자의 취득 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 동시에 최근 실거래 시세 숫자가 없어 현재 실질취득액 1,021,814,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계는 낮지만, 절차·점유·가격검증 난도가 높은 C등급 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
