대구지방법원 2024타경9440. 영천시 청통면 우천리 997-15 일대의 기타 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 6,052㎡이고 이용상황은 공업용입니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구도 매각 대상에 포함됩니다. 말소기준은 2020년 6월 30일 해성신용협동조합 근저당권 1,272,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기상 매수인이 떠안을 권리와 임차보증금은 없습니다. 다만 권리가 단순하다는 사실만으로 안전한 입찰이 완성되는 물건은 아닙니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없고, 4회 유찰된 공업용 자산입니다. 기계기구의 현존·가동 상태, 제시외 건물의 범위, 공부와 실제 건물 구조의 차이, 공매 진행 여부를 확인하지 않고 할인율만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 2020년 6월 25일 설정된 해성신용협동조합 근저당권 1,256,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2020년 6월 30일 설정된 같은 조합의 근저당권 1,272,000,000원입니다.

현 소유자 손해진은 말소기준 근저당권이 설정된 뒤인 2021년 11월 18일 소유권을 취득했습니다. 소유자가 바뀌어도 선순위 근저당권은 부동산에 남아 있었고, 해성신용협동조합이 2024년 10월 8일 임의경매를 신청했습니다. 이후 권리관계는 매각으로 소멸하므로 등기상 인수 위험은 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 확인 없이는 ‘저렴’ 판정 금지

감정가는 3,146,891,400원이고 현재 최저가는 1,541,977,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

특히 공업용 공장용지와 건물·기계기구가 함께 매각되는 물건은 토지 가격뿐 아니라 건물의 물리적 상태, 기계기구의 존부와 활용 가능성, 철거·수선 필요성에 따라 실질 가치가 크게 달라집니다. 4회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장이 가격이나 활용성에 신중하게 반응했다는 신호로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,541,977,000원 가정)

현재 최저가에서는 반영된 채권 1,289,010,336원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 235,146,894원입니다. 신청채권자의 총 청구액은 2,411,431,397원으로, 현재 시나리오에서도 청구액 전체가 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 매각 범위·공매 확인

• 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함됩니다. 감정평가서에서 각 대상의 목록과 평가액을 대조해야 합니다.
• 건물 구조 차이. 목록 4 건물은 공부상 경량철골구조이나 실제는 일반철골구조입니다. 공부와 현황의 차이가 이용·대출·보험·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 2021.08.13. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐고 2021.10.29. 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 별도 공매가 진행 중인지 교차 확인이 필요합니다.
• 담보 범위. 말소기준 근저당권은 우천리 997-15·997-16 토지와 건물 라동, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-141호를 공동담보로 합니다.

⑤ 토지·이용조건 메모

• 용도와 면적. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 토지면적은 6,052㎡입니다.
• 형상과 도로. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 규제 확인. 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함되고, 보전산지·임업용산지·농림지역에 접합니다.
• 공시지가. 공시지가는 ㎡당 93,600원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기계기구 실사. 목록상 기계기구가 실제 현장에 존재하는지, 가동 가능한지, 제3자 소유 주장이 없는지 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 철거 또는 보수 가능성을 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 공매 진행 확인. 공매취소공고 이후 별도 공매 절차가 재개됐는지 한국자산관리공사와 등기 원본을 통해 확인하세요.
• 건축물 현황 확인. 공부상 경량철골구조와 실제 일반철골구조의 차이, 인허가·대장 정리 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 토지·건물·기계기구를 분리해 현장 시세와 처분가치를 검토한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 같은 뜻이 아니다

이 사건은 임차인이 없고 등기상 인수액도 0원이라 권리의 소멸 구조 자체는 명확합니다. 현재 최저가 1,541,977,000원에서는 배당표에 반영된 채권도 전액 배당됩니다. 그러나 가격과 물건 상태의 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고 비교 가능한 시세 자료가 없으며, 토지·건물·제시외 건물· 기계기구가 묶인 공업용 자산입니다.

여기에 국세·지방세 압류, 공매 이력, 공부와 실제 건물 구조의 차이까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 할인율보다 먼저 매각 범위와 현장 상태를 확정하고, 별도의 가치평가로 1,541,977,000원의 적정성을 검증해야 합니다.