서울중앙지방법원 2024타경101026. 서울 관악구 신림동 520-27 ‘이룸’ 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 감정가 3,225,205,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,064,131,000원, 감정가의 64% 회차입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율 자체보다 다수 임차관계와 대항력 미상 2건을 정확히 분리해 보는 것입니다.

말소기준권리는 2019.07.31 설정된 광명동부새마을금고의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 452,400,000원의 후순위 근저당도 설정됐고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기·압류가 이어집니다. 등기된 주택임차권들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 대부분 정리된다

말소기준인 2019.07.31 근저당보다 앞서는 임차권등기는 없습니다. 등록된 주택임차권은 권진욱·오하경·김현아·고지희·김경원·윤경현·김대엽·함영롱·이정애·박진희·유태규·한중섭·김다혜로, 각각 제공된 판정상 대항력 없음이며 매각으로 소멸합니다. 갑구의 이보람 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 국 압류와 경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다.

② 임차인·점유관계 — 알려진 전입은 후순위, 미상 2건은 별도 확인

③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 3,225,205,600원, 현재 최저매각가는 2,064,131,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 64% 회차입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 451,310,310원 → 860,008,248원 → 1,186,966,598원으로 커집니다. 이 변화는 채권자 배당구조를 보여줄 뿐, 해당 가격이 실제 부동산 시세 대비 싸다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,064,131,000원 가정)

채권 총액 2,492,400,000원 중 예상 배당은 2,041,089,690원, 미배당은 451,310,310원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신대방역 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·화재경보기·공조설비·엘리베이터가 구비돼 있습니다.
• 토지. 222.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 2건 확인. 보증금 50,000,000원·70,000,000원 임차관계의 전입일, 점유개시일, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 다수 임차권등기 원본 대조. 등기된 각 임차권의 범위·호실·배당요구 여부와 매각물건명세서 기재를 서로 대조해야 합니다.
• 권진욱 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 임대차계약과 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지역 연립·다세대 및 토지가치의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획의 실제 입찰·취득 영향은 원문을 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인율보다 미상 임차관계가 먼저다”

현재 최저매각가 2,064,131,000원은 감정가 3,225,205,600원의 64%까지 내려왔습니다. 확인되는 등기와 전입관계만 보면 2019.07.31 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 끝내기에는 전입일 미상 임차관계 2건이 남아 있습니다. 이 두 건은 대항력을 없다고 단정할 수 없고, 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격의 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소기준 자체보다 미상 임차관계의 원본 확인과 현재 시장가격 검증입니다.