후순위 임차권 13건은 소멸하지만, 전입일 미상 2건은 끝까지 확인해야 한다 — 신림동 ‘이룸’ 일괄매각

서울중앙지방법원 2024타경101026. 신대방역 남측 인근에 있는 철근콘크리트구조 4층 주택과 토지 222.2㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 소유권보존과 말소기준 근저당권이 모두 2019.07.31. 접수됐고, 제1순위 근저당권 1,740,000,000원과 후순위 근저당권 452,400,000원이 설정돼 있습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 13건의 주택임차권등기가 이어진, 다수 임차인이 얽힌 건물 단위 경매입니다.

권리의 큰 줄기는 비교적 선명합니다. 전입일이 확인된 임차인들은 모두 2019.07.31. 이후 전입해 말소기준권리에 대항하지 못하고, 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입일이 없는 보증금 50,000,000원 및 70,000,000원 임차관계는 대항력 가능·미상입니다. 이 두 건까지 확인하지 않고 “인수 0원”을 확정적으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸

말소기준권리는 2019.07.31. 접수된 을구 1번 광명동부새마을금고 근저당권 1,740,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 452,400,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권은 모두 후순위입니다. 을구 1·2번 근저당권은 2024.11.05. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정됐으므로, 실제 배당명의와 확정 채권잔액은 최신 채권계산서로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확정 후순위와 미상 위험을 분리

주택임차권등기 13건의 등기상 보증금 합계는 1,620,000,000원입니다. 이들 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 건은 없어 임차보증금을 보증기관 채권과 중복 합산하지 않았습니다.

‘승계 0원’은 전입일이 확인되고 말소기준권리보다 후순위인 임차관계에 대한 판정입니다. 전입일이 확인되지 않은 보증금 50,000,000원·70,000,000원은 대항력 성립일과 점유 여부를 확인해야 하며, 확인 전까지 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰은 ‘시세 할인’의 증거가 아니다

현재 최저매각가는 감정가 3,225,205,600원의 80%인 2,580,164,000원입니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 동일 용도·규모의 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 개별 호실이 아니라 다수 임차관계가 있는 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조이므로, 단순 아파트 실거래 방식의 비교도 적절하지 않습니다.

유찰이 진행될수록 선순위 담보권과 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당은 빠르게 증가합니다. 다만 후순위 임차인이 배당받지 못한다는 사정만으로 매수인 승계가 발생하는 것은 아닙니다. 대항력이 없는 후순위 임차권은 미배당이어도 소멸합니다. 반대로 전입일 미상 두 건이 선순위 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 배당모형의 인수 0원 결론은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,580,164,000원 가정)

채권자 총 청구액 2,649,900,000원 중 예상배당은 2,551,962,360원이고, 미배당은 97,937,640원입니다. 주택도시보증공사 가압류에서 일부 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제와 실제 채권잔액은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신대방역 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 외벽 치장석, 내벽 벽지·일부 타일, 칼라샷시 창호 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·화재경보기·공조설비·엘리베이터가 구비돼 있습니다.
• 토지규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 개별 공동주택 한 호가 아니라 다수 임차관계가 형성된 연립·다세대 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조라 매수층과 자금조달 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 두 건. 보증금 50,000,000원 및 70,000,000원의 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 호실별 점유 대조. 현황조사, 전입세대열람, 임차권등기 도면과 실제 문패·점유자를 호실별로 맞춰야 합니다.
• 권진욱 관계 확인. 임차권자 권진욱은 강제경매 채권자로도 등기돼 있어 임대차계약과 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
• 김다흰 가압류. 2023.04.28. 말소등기가 있는데 배당모형에는 157,500,000원이 포함돼 있습니다. 실제 배당요구 존속 여부를 확인하세요.
• 근저당권 이전. 2024.11.05. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐으므로 최신 채권자·채권잔액을 확인하세요.
• 조세채권. 2025.02.27. 국의 압류가 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 배당순위 변동을 확인하세요.
• 명도 비용. 후순위 임차인은 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높아 다수 호실의 인도 협상이 장기화될 수 있습니다.
• 일괄매각 범위. 건물·토지 목록, 대지권이 아닌 토지 자체의 매각 범위, 임차권 도면상 점유부분을 원본 목록으로 대조하세요.
• 가격 검증. 1회 유찰·감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 건물 전체 임대수익·공실·수선비와 인근 유사 다가구·다세대 거래를 별도로 조사하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·감정평가서와 법원 매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장상 안전”은 다르다

이 사건의 등기 순위만 보면 결론은 단순합니다. 2019.07.31. 근저당권이 말소기준이고, 전입일이 확인된 임차인과 13건의 주택임차권등기는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

하지만 임차관계가 많은 건물에서 전입일이 없는 보증금 50,000,000원과 70,000,000원 두 건은 결론을 보류하게 만드는 핵심 변수입니다. 두 건이 후순위로 확인되면 매수인 인수액은 0원으로 정리되지만, 선순위 대항력이 확인되면 실질취득비용은 해당 미배당 보증금만큼 증가할 수 있습니다. 더구나 현재 최저가 2,580,164,000원이 시세보다 낮다는 직접 근거도 없습니다.

등기상 후순위 소멸은 합격, 임차관계와 가격은 확인 필요. 이 물건은 낮은 최저가만 보고 접근할 사건이 아니라, 전입일 미상 두 건과 호실별 점유를 해소한 뒤 건물 전체의 수익가치로 응찰가를 정해야 하는 확인형 일괄매각입니다.