인천지방법원 2024타경516360. 만수동 에이스타운2차 4층 403호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자 박연숙은 2020.09.25 매매를 원인으로 2020.10.08 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 186,000,000원입니다. 그런데 임차인 양혜인의 임대차계약일은 2020.09.21, 확정일자는 2020.09.22, 주민등록·점유개시는 2020.10.08로 확인됩니다. 말소기준권리는 2021.03.10 국의 압류이므로, 양혜인의 대항력 발생 요건은 그보다 앞섭니다.
핵심은 등기 말소 여부와 보증금 인수를 구분하는 것입니다. 을구 1번 임차권등기는 매각으로 말소되더라도 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 가정 매각가 1,709,000원에서 양혜인에게 배당되는 금액은 1,278,238원, 부족분은 184,721,762원입니다. 즉 이 사건의 경제적 가격은 최저매각가가 아니라 보증금 약 186,000,000원 수준의 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경516360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수서로21번길 26, 4층403호 (만수동,에이스타운2차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 · 제4층 제403호 68.07㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 · 사용승인일 2018.06.07 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.09.25 매매 · 2020.10.08 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 1,709,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양혜인 / 186,043,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력이 핵심
말소기준은 2021.03.10 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 남동구 및 국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 양혜인은 2020.10.08 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자도 2020.09.22이므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 접수일이 2023.02.28이라는 이유만으로 대항력 문제가 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 승부처는 양혜인 보증금
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양혜인 제4층 제403호 68.07㎡ 전부 · 주거 | 2020.10.08 확정일자 2020.09.22 | 186,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.02.28 | 인수 발생 184,721,762원 |
| 신성주 | 2023.09.13 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 양혜인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 1,709,000원 | 1,278,238원 | 184,721,762원 | ≈ 186,000,000원 수준 |
| 15회 유찰 시 | 1,196,300원 | 774,767원 | 185,225,233원 | ≈ 186,000,000원 수준 |
| 16회 유찰 시 | 837,410원 | 422,337원 | 185,577,663원 | ≈ 186,000,000원 수준 |
표에서 보듯 최저가가 1,709,000원에서 1,196,300원, 다시 837,410원으로 내려가도 양혜인에게 돌아가는 배당이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 184,721,762원, 185,225,233원, 185,577,663원으로 증가합니다. 유찰이 계속돼도 경제적 취득가격이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 아닌 실질취득 약 1.86억으로 봐야 한다
시세 판단에도 1,709,000원 최저가를 사용하면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 보증금 인수형이므로 비교 기준은 실질취득 약 186,000,000원입니다. 확인된 거래표본은 에이스타운2차 2022.07, 전용 60.12㎡, 14층, 282,000,000원 1건입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 282,000,000원·1건으로 잡혀 있으나, 실제 제시된 거래일은 2022.07이고 대상 물건은 68.07㎡로 면적도 일치하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 감정가 | 68.07㎡ | 4층 | 252,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 68.07㎡ | 4층 | ≈ 186,000,000원 |
| 2022.07 거래 | 60.12㎡ | 14층 | 282,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 430,762원 |
| 1. 임차인 양혜인 보증금 | 186,000,000원 | 1,278,238원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 양혜인 | 186,043,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 매각대금 1,709,000원 중 집행비용 430,762원을 먼저 공제하고 나머지 1,278,238원이 양혜인에게 배당됩니다. 보증금 미배당 184,721,762원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 더 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 14층 건물 내 4층 403호이고 사용승인일은 2018.06.07입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남동측 인근으로 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 남동측 근거리에 인천2호선 만수역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 및 서측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 에이스타운2차는 4세대로 파악됩니다. 확인된 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 14.0회, 낙찰률은 6.67로 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 감정 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·난방·도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,709,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 양혜인 미배당 보증금 184,721,762원을 인수하므로 실질취득은 약 186,000,000원 수준입니다.
- 임대차 실체 확인. 양혜인이 임차권자이자 경매신청 채권자로 나타나는 구조입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·채권 발생원인·임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 배당요구를 한 대항력 임차인이 전액 변제되지 않으면 잔액이 인수됩니다. 매각 직전 배당요구·채권계산서 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세가 존재하면 임차인 배당이 더 줄어 매수인의 인수액이 늘 수 있습니다.
- 신성주 점유 확인. 전입일 2023.09.13으로 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 현 점유관계와 명도 가능성을 직접 조사해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 시세 재조사. 확인된 매매는 2022.07 1건이고 대상과 면적이 다릅니다. 현재 호가·인근 주거용 오피스텔 실거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 및 체납세 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “171만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.86억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 1,709,000원이지만, 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 양혜인의 보증금 186,000,000원과 현 회차 미배당 184,721,762원입니다. 15회, 16회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 185,225,233원, 185,577,663원으로 올라가 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
확인된 실거래 282,000,000원보다 실질취득 약 186,000,000원이 낮아 보이기는 합니다. 하지만 실거래는 2022.07 한 건뿐이고 면적도 60.12㎡로 대상 68.07㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 14회 유찰, 4세대 규모, 임차인·신청채권자 관계 확인 필요, 세금 압류 변수가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질가격은 낮아지지 않는 대항력 임차인 인수형”입니다. 가격 판단은 171만원이 아니라 약 1.86억원을 기준으로 해야 합니다.
