대구지방법원 2024타경117143. 대상은 대구 중구 덕산동 동성로타워 7층 701호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소)이고, 8층 건물 중 7층 구분상가입니다. 등기상 현재 소유자는 김연선·이경희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 경매 권리의 기준점은 2017.01.04 설정된 수성중앙새마을금고 근저당 채권최고액 421,200,000원입니다.
이 기준권리 뒤에는 김희철 근저당, 신용보증기금·대구신용보증재단·주식회사디몬트컴퍼니의 가압류, 대구광역시 중구 압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 이들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유와 사업자·임대차 관계 확인 없이 대항력 문제까지 없다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경117143 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 덕산동 124-40 동성로타워 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(사무소) · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김연선 2분의 1 · 이경희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 195,510,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 331,976,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 701호 702호 벽체의 구분없이 사용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2017.01.04 수성중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 421,200,000원이고 채무자는 김연선입니다. 이후 2021.04.14 김희철 근저당 360,000,000원과 2024년 이후 가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 자료는 없다
감정가는 570,000,000원, 현재 최저매각가는 195,510,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 136,857,000원, 5회 유찰 시 95,799,900원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 전용·공용 이용 상태와 상권에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 가격 판단은 현장 임대료와 거래사례 확인이 선행되어야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,510,000원 | 718,838,259원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 136,857,000원 | 776,670,117원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 95,799,900원 | 817,135,617원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 195,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,537,140원 |
| 2. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 421,200,000원 | 191,972,860원 |
| 3. 근저당 · 김희철 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,611,119원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사디몬트컴퍼니 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 195,510,000원 가정 시 집행비용 3,537,140원을 제외한 191,972,860원이 수성중앙새마을금고에 배당되고, 채권자 총 미배당은 718,838,259원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 701호와 702호는 공히 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 호실 사용상태. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 701호·702호 벽체의 구분없이 사용중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 지하철2호선 반월당역 북동측 인근으로, 노선상가·업무용건물·금융기관·병원·백화점·쇼핑센터·오피스텔·주상용아파트·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 있습니다.
- 도로 연계. 중앙대로·달구벌대로·국채보상로·서성로·달성로·태평로·공평로·동덕로·신천대로·신천동로 등과 연계됩니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 대지권의 목적인 토지는 5필 일단의 사다리형에 가까운 상업용건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 11,390,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬라브지붕 8층 건물이고 사용승인일은 2008.03.28입니다. 공동위생·급배수·옥내소화전·스프링쿨러·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 701호·702호 경계. 벽체 구분 없이 사용 중이라는 비고가 있으므로 각 호실의 물리적 경계, 출입구, 설비, 복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 범위와 등기·현황이 일치하는지 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 3회 유찰됐지만 실거래 시세가 없으므로 인근 사무소·구분상가의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 채권자 미배당은 718,838,259원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 점유와 물리적 경계
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.04 수성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 가격과 현황은 별도 문제입니다. 감정가 570,000,000원에서 3회 유찰돼 195,510,000원까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 감정평가서의 임대관계 미상, 매각물건명세서의 701호·702호 벽체 구분 없이 사용이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸 구조 확인 → 실제 점유 확인 → 호실 경계·사용상태 확인 → 상가 시세·임대수익 검증” 순서로 접근하는 것이 핵심입니다.
