수원지방법원 2024타경47280. 안성롯데캐슬 120동 14층 1403호입니다. 현재 소유자는 유보라·이창재가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020.07.16. 거래가액 193,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 129,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 지분 가압류와 현재 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
매각가격 측면은 더 눈에 띕니다. 감정가 250,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균은 250,291,666원, 최신 거래는 2026.09. 252,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 지표 모두보다 크게 낮아, 이번 사건은 권리 위험보다 실제 물건 상태와 낙찰 경쟁 수준을 확인하는 쪽이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경47280 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 서동대로 4725, 120동 14층1403호 (안성롯데캐슬) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.5027㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 · 20층 중 14층 |
| 소유자 | 유보라 2분의 1 · 이창재 2분의 1 |
| 취득 | 2020.07.16. 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 232,582,675원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 판단 문제가 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.07.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 129,500,000원입니다. 2023년에 이창재 지분에 들어온 서민금융진흥원·주식회사국민행복기금·제이티저축은행주식회사 가압류와 2024.06.03. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 69.9%
안성롯데캐슬 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 250,291,666원, 최신 거래는 2026.09. 252,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.5㎡ | 12 | 252,000,000원 |
| 2026.08 | 74.5㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 74.5㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 74.44㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 77.03㎡ | 18 | 242,500,000원 |
| 2026.06 | 74.5㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.5㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 77.03㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 74.44㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 74.5㎡ | 16 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 250,291,666원 |
거래 범위는 237,000,000원~259,000,000원이고 최근 12개월 평균은 250,291,666원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 이 평균의 69.9%입니다. 최신 거래 252,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 감정가 250,000,000원 자체도 최근 평균과 거의 같은 수준이어서, 이번 할인은 감정가가 높게 잡혀 생긴 착시보다는 1회 유찰로 최저가가 내려온 효과가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,500,000원 | 129,500,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,439,353원 | 8,439,353원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 12,920,253원 | 12,920,253원 |
| 4. 가압류 · 제이티저축은행주식회사 | 30,349,084원 | 20,890,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 181,208,690원 중 171,750,000원이 배당되고, 미배당액은 9,458,690원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 9,458,690원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 61,223,691원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 97,402,191원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차만으로도 최근 시세 대비 69.9% 수준이므로, 단순히 더 낮은 최저가만 기다릴 사안이라기보다 실제 점유·내부상태와 경쟁입찰 수준을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 대덕면 신령리, 어울초등학교 남측 인근입니다. 주위에는 농경지, 아파트단지, 근린생활시설, 대학교캠퍼스, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층 1403호로, 급배수·위생·승강기·소화전설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 단지. 안성롯데캐슬은 2,320세대이며 준공일은 2016.02.26.입니다. 동일 면적대 최근 거래 표본은 12건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 711,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 250,291,666원의 69.9%이고, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다.
- 임차관계. 임차인은 없으나 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 확인. 2020.07.16. 국민은행 근저당권 129,500,000원이 말소기준권리입니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 후순위 채권 미배당 9,458,690원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부상태. 가격 할인 폭이 큰 만큼 14층 1403호의 내부 관리상태와 수리 필요 여부를 확인해 실제 취득비용을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리도 단순하고, 가격도 내려왔다”
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2020.07.16. 국민은행 근저당이 명확한 말소기준권리입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 동일 면적대 최근 12개월 평균 250,291,666원의 69.9%, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 감정가가 최근 거래 수준과 비슷한 가운데 한 차례 유찰로 가격이 내려온 구조이므로, 권리와 가격만 놓고 보면 접근성이 높은 회차입니다. 최종 판단의 승부처는 실제 점유와 내부상태, 그리고 입찰 당일 경쟁 수준입니다.
