수원지방법원 2024타경47280. 안성시 대덕면 신령리 안성롯데캐슬 120동 14층 1403호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 유보라·이창재로 각 지분 2분의 1이며, 2020.06.26 매매를 원인으로 2020.07.16 소유권이 이전됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 193,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 129,500,000원이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021년 설정된 상상인저축은행 근저당들은 2024.02.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 2023년 이창재 지분에 서민금융진흥원·국민행복기금·제이티저축은행 가압류가 순차적으로 들어왔습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 매수인의 핵심은 후순위 채무 총액 자체가 아니라 매각 후 인수되는 권리가 있는지인데, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경47280 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 서동대로 4725, 120동 14층1403호 (안성롯데캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 중 14층 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등 |
| 소유자 | 유보라 지분 2분의 1 · 이창재 지분 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2020.07.16 · 2020.06.26 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 232,582,675원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.26 · 수원지방법원 안성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.07.16 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정·접수된 근저당권, 지분 가압류, 임의경매개시결정은 모두 그보다 후순위입니다. 현재 제시된 권리판정과 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래의 70%
안성롯데캐슬은 2,320세대, 2016.02.26 준공 단지입니다. 시세 비교 면적은 74.5027㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 250,041,666원, 최신 거래는 2026.08의 252,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 평균 대비 70.0%로 제시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.5㎡ | 7 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 74.5㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 74.44㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 77.03㎡ | 18 | 242,500,000원 |
| 2026.06 | 74.5㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.5㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 77.03㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 74.44㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 74.44㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.04 | 74.5㎡ | 16 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 74.44㎡ | 11 | 249,000,000원 |
| 평균 | 74.5027㎡ | 12건 | 250,041,666원 |
최근 거래 최저는 237,000,000원, 최고는 259,000,000원이고, 최신 거래도 252,000,000원입니다. 감정가 250,000,000원은 최근 평균과 유사한 영역이지만, 현재 경매 최저가는 175,000,000원으로 내려와 있습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 최저가와 같은 175,000,000원으로 볼 수 있습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 물건도 1회 유찰된 상태이므로, 경매 가격대가 실제 응찰 수요를 끌어낼 가능성이 커지는 구간에 들어와 있다고 볼 수 있습니다. 다만 거래 사례가 237,000,000원부터 259,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태를 확인하지 않고 단순 평균만으로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,500,000원 | 129,500,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,439,353원 | 8,439,353원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 12,920,253원 | 12,920,253원 |
| 5. 가압류 · 제이티저축은행주식회사 | 30,349,084원 | 20,890,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권 총 청구액은 181,208,690원, 채권자 총 배당액은 171,750,000원이며 미배당은 9,458,690원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,250,000원으로 산정되어 있습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 안성시 대덕면 신령리 어울초등학교 남측 인근. 주위는 농경지, 아파트단지, 근린생활시설, 대학교캠퍼스, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층 1403호. 급배수·위생·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방 구조입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 확인되며, 성장관리권역·학교보호구역 등도 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 711,400원/㎡입니다. 단지 토지면적은 112,273.9㎡입니다.
- 환금성. 2,320세대 단지이고 최근 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 2026.03부터 2026.08까지 거래가 이어져 가격 비교 표본은 확보되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 175,000,000원, 최근 12개월 평균 250,041,666원, 최신 거래 252,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정하세요.
- 권리 기준. 2020.07.16 국민은행 근저당 129,500,000원이 말소기준입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기 원문과 다시 대조하세요.
- 한국자산관리공사 권리이전. 2021.08.09·2021.10.22 설정 근저당이 2024.02.07 한국자산관리공사로 이전된 이력과 예상배당 순위를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·점유권원·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 같은 면적대 실거래가 237,000,000원부터 259,000,000원까지 분포하므로 14층 1403호의 내부 상태와 개별 조건을 확인한 뒤 시세를 조정하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 매각가 175,000,000원 가정이며, 실제 배당은 세금·비용·채권 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 1회 유찰부터 경쟁력”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없어 보증금 승계가 실질취득가를 끌어올리는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 175,000,000원이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 250,041,666원 대비 70.0%입니다.
감정가 250,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래 252,000,000원과 비슷한 가격대였지만, 1회 유찰을 거치며 가격 메리트가 생겼습니다. 안성롯데캐슬의 최근 거래 표본이 12건이고 단지 규모도 2,320세대라는 점은 가격 검증에 유리합니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 한국자산관리공사로 이전된 후순위 근저당과 현재 예상배당 순서 사이에는 다시 대조할 부분이 있습니다. 매수인 인수 위험은 낮지만, 점유와 배당순위 원문 확인을 마친 뒤 가격 경쟁에 들어가는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
