인천지방법원 2024타경518410. 구월동 유진2차빌라(B동)의 지층 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 72,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,905,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 극단적으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리구조를 보면 정반대입니다. 임차인 성영민은 2020.07.20 전입, 2020.06.22 확정일자를 갖고 있고 2023.08.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2023.02.08 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 매각가 2,905,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 452,290원을 먼저 차감하고, 임차인에게 2,452,710원이 배당됩니다. 보증금 70,000,000원 중 67,547,290원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 매수인의 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 계속 보증금 70,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 사건에서 가격 비교의 기준은 2,905,000원이 아니라 이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경518410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4, 지층1호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 36㎡ · 지층 제1호 |
| 현황 표시 | 공부상 제지층 제1호 · 현황상 B01호 |
| 소유자 | 최훈 · 2020.06.20 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 2,905,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 73,442,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.02.08 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 성영민의 전입일은 2020.07.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권에도 보증금 70,000,000원, 점유개시 2020.07.17, 확정일자 2020.06.22가 기재되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성영민 | 지층 1호 36㎡ 전부 · 주거 | 2020.07.20 | 2020.06.22 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 4.9%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
유진2차빌라(B동) 36㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 87,666,666원이지만 과거 112,000,000원·92,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 59,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -42.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2022.11 | 36㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2021.07 | 36㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
최저가 2,905,000원 자체는 최근 12개월 평균의 4.9%에 불과하지만, 이 비율로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득은 보증금 70,000,000원 수준이기 때문입니다. 이는 최신 거래·최근 12개월 평균인 59,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 추세가 -42.2%로 하락해 있어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 452,290원 |
| 1. 임차인 성영민 보증금 | 70,000,000원 | 2,452,710원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 247,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 성영민 | 73,442,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 성영민의 보증금 미배당액 67,547,290원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감 및 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월초등학교 서측 인근으로, 유사 공동주택·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 제1호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 제지층 제1호이지만 문패 호수는 B01호로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 유진2차빌라(B동)은 8세대이고 준공일은 1990.11.10입니다. 확인 실거래는 3건이며 최근 거래는 59,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,905,000원만 보지 말고 미배당 보증금 67,547,290원을 함께 봐야 합니다. 실질취득 판단 기준은 약 70,000,000원 수준입니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인 성영민과 강제경매 채권자 성영민이 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 및 반환관계, 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당 및 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 지층 제1호와 현황상 B01호의 동일성 및 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 59,000,000원, 최근 추세 -42.2%를 기준으로 판단하고 과거 전체 평균 87,666,666원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “290만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 핵심은 9회 유찰이나 2,905,000원의 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 70,000,000원 임차보증금입니다. 현재 예상배당만 놓고 보면 67,547,290원이 미배당되어 매수인에게 인수되고, 추가 유찰 시에는 매각가격이 더 내려가는 만큼 인수액이 오히려 증가합니다. 따라서 실질취득은 계속 보증금 70,000,000원 수준에서 움직이는 구조입니다.
그런데 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 59,000,000원이고 최근 거래 추세는 -42.2%입니다. 즉 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태입니다. 여기에 9회 유찰, 지층 다세대, 임차인과 경매신청 채권자가 동일하다는 확인 필요사항까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다.
