인천지방법원 2024타경518410. 인천 남동구 구월동 유진빌라 지층 1호, 전용 36㎡ 다세대주택입니다. 감정가 7,200만 원에서 최저가 142만 원까지 내려온 이례적인 유찰 물건입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 성영민의 권리입니다.

성영민은 2020년 6월 22일 확정일자를 받고, 2020년 7월 17일 점유를 시작했으며, 2020년 7월 20일 전입신고했습니다. 말소기준권리인 2023년 2월 8일 국세 압류보다 앞선 임차인으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 2023년 8월 23일에는 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

이 사건의 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금 인수 위험은 사라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2023년 2월 8일 국(인천세무서장)의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 추가 세금 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

문제는 주택임차권등기의 등기일보다 실제 임차인의 대항력 발생 시점이 앞선다는 사실입니다. 성영민은 말소기준권리 이전부터 점유·전입 요건을 갖춘 임차인입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권

주택도시보증공사는 갑구 14번 가압류권자로 등장하며 청구금액은 247,000,000원입니다. 그러나 이 등기는 임차인 성영민과 별개의 채권 신고입니다. 실제 임차인은 성영민 1명이며, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액을 임차보증금이나 매수인 인수액에 추가 합산하지 않습니다.

③ 실거래 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

유진2차빌라(B동)는 1990년 11월 10일 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 36㎡ 실거래는 다음과 같습니다.

과거 전체 실거래 평균은 87,666,666원이지만, 2021년의 112,000,000원과 2022년의 92,000,000원이라는 높은 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 확인되는 2025년 8월 거래가는 59,000,000원입니다.

최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 -42.2%입니다. 이는 과거 평균만을 기준으로 현재 물건의 가격 메리트를 평가하면 실제 시장 수준을 과대평가할 위험이 있음을 뜻합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,423,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 29.9%로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 임차보증금에 대한 배당액과 동일인 명의의 강제경매 신청채권은 중복 수령 또는 별개 임차인으로 해석하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

이 물건에서 가장 중요한 구조는 낙찰가가 하락하면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어난다는 점입니다. 따라서 유찰이 반복되어도 매수인의 실질취득액은 임차보증금 70,000,000원 부근에서 유지됩니다.

실질취득액 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수 보증금. 각 회차 예상 집행비용 차이에 따라 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가 및 배당액이 달라질 경우 결과도 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천구월초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 1990년 11월 준공된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지층 1호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m의 도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역의 적용 여부와 현재 지정기간은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 212.4㎡, 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 지층 호수의 실제 상태와 누수·습기 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며 지층에 위치합니다. 최신 확인 실거래는 59,000,000원이고, 과거 대비 거래가격 추세는 -42.2%입니다. 소규모·지층·가격 하락이라는 조건이 중첩되어 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 경매 이력. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계됩니다. 표본 규모를 확인하지 않은 상태에서 모든 물건의 낙찰 가능성을 단정할 수는 없으나, 환금성 위험을 점검할 지표입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 보증금 인수액. 최저가 1,423,000원 외에 예상 인수 보증금 69,002,614원이 발생합니다. 실질취득액 약 7,042만 원을 기준으로 입찰 여부를 검토해야 합니다.
• 임차권등기와 대항력. 성영민의 전입·점유·확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일인. 임대차의 실재 여부, 보증금 지급 내역, 강제경매 신청채권의 성격을 확인해야 합니다. 동일인 명의 채권의 중복 계산도 주의해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 247,000,000원의 가압류 원인과 임차보증금 관련성 및 채권관계를 확인하되, 이를 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 압류 4건의 세목·법정기일·우선순위와 당해세 여부를 확인해 배당 및 인수액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 최근 시세. 2025년 8월 59,000,000원 거래 이후의 거래 여부를 확인하고, 지층이라는 차이를 반영해야 합니다. 과거 전체 평균 87,666,666원을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
• 현장 상태. 공부상 지층 1호와 문패 B01호의 일치 여부, 실제 점유자·출입구·주거환경·누수·채광 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 임차인의 실제 거주 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰의 착시. 12회·13회 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가하므로, 실질취득액이 의미 있게 낮아지지 않는다는 점을 입찰가 계산에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “142만 원에 낙찰받아도 142만 원짜리 집이 아니다”

이 사건은 최저매각가만 보면 매우 저렴한 경매물건처럼 보입니다. 감정가 72,000,000원에서 11회 유찰되어 1,423,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 입찰자가 실제로 부담하는 금액을 계산하면 판단은 완전히 달라집니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 69,002,614원을 인수하면 예상 실질취득액은 70,425,614원입니다. 최신 확인 실거래인 59,000,000원보다 높은 수준이고, 거래가격 추세도 -42.2%로 하락 방향입니다. 여기에 지층 다세대주택의 환금성 제약, 11회 유찰, 세금 압류 및 임차인 관련 확인사항이 겹칩니다.

매각대금이 추가로 낮아지더라도 임차보증금 인수액이 증가하여 총 실질취득 부담은 약 70,000,000원 수준을 유지합니다. 그러므로 추가 유찰이 가격 메리트를 보장하지 않습니다.