인천지방법원 2024타경518410. 인천 남동구 구월동 유진2차빌라 B동의 전용 36㎡ 지층 다세대주택입니다. 감정가는 72,000,000원이지만 8회 유찰되어 최저매각가는 4,151,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 성영민은 2020.06.20. 보증금 70,000,000원으로 계약했고, 2020.06.22. 확정일자를 받은 뒤 2020.07.17. 점유를 시작하고 2020.07.20. 전입했습니다. 말소기준권리인 2023.02.08. 국세 압류보다 모두 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 3,676,282원만 배당되고, 나머지 66,323,718원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경518410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4, 지층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 |
| 현황 표시 | 공부상 제지층 제1호 · 문패 표시 B01호 |
| 소유자 | 최훈 (2020.07.17. 소유권이전 · 거래가 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 4,151,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성영민 / 73,442,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
현재 경매의 말소기준권리는 2023.02.08. 인천세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 성영민의 임차권은 등기일이 아니라 2020년의 점유·전입과 확정일자를 바탕으로 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
등기 이력에 나타나는 1991년·2006년·2015년·2019년의 과거 근저당권과 2015년 경매개시결정은 각각 해지 또는 과거 경매 매각으로 말소됐습니다. 이번 낙찰자가 그 과거 근저당을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 이번 사건에서 실질적으로 남는 핵심 부담은 성영민의 미배당 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 인수
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 판정 | 현재 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 성영민 지층 1호 36㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 계약 2020.06.20 확정 2020.06.22 점유 2020.07.17 전입 2020.07.20 배당요구 2023.08.23 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 | 66,323,718원 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 확인되는 구조가 아니므로, 실제 임차인은 성영민 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사의 247,000,000원 가압류가 별도로 존재하지만, 성영민의 보증금 채권과 어떤 관계인지까지 확정할 자료는 없어 원인증서 확인이 필요합니다.
③ 유찰돼도 실질취득가는 거의 그대로다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 최저가가 내려간 만큼 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가는 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 474,718원이 먼저 빠지기 때문에 실질취득액이 보증금보다 조금 큰 70,474,718원이 됩니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 5.77% | 4,151,000원 | 66,323,718원 | 70,474,718원 | 119.4% |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 2,905,700원 | 67,546,603원 | 70,452,303원 | 119.4% |
| 10회 유찰 시 감정가 2.82% | 2,033,989원 | 68,402,623원 | 70,436,612원 | 119.4% |
한 차례 더 유찰되면 최저가는 1,245,300원 내려가지만 인수액은 1,222,885원 늘어 실질취득액은 22,415원만 감소합니다. 10회 유찰까지 가도 실질취득은 70,436,612원입니다. 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어도 가격 경쟁력이 거의 개선되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득이 높다
전용 36㎡로 면적이 일치하는 유진2차빌라 B동 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 87,666,666원이지만 2021년과 2022년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2025.08. 거래 59,000,000원과 최근 12개월 평균 59,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36㎡ | 1층 | 59,000,000원 |
| 2022.11 | 36㎡ | 1층 | 92,000,000원 |
| 2021.07 | 36㎡ | 1층 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36㎡ | 1건 | 59,000,000원 |
최근 거래가격은 이전 거래군보다 42.2% 하락했습니다. 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 본건 실질취득가 70,474,718원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 11,474,718원, 비율로는 19.4% 높습니다. 게다가 실거래 표본은 1층이고 본건은 지층이므로, 최근 거래가보다 높은 실질취득액을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,718원 | - |
| 1. 임차인 성영민 보증금 | 70,000,000원 | 3,676,282원 | 66,323,718원 |
| 말소기준 압류 및 후순위 권리 | - | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 임차인 인수액이 달라질 수 있으므로 세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 36㎡ 지층 주거 공간입니다. 1990.11.10. 준공된 8세대 규모 유진2차빌라 B동입니다.
- 주변 환경. 인천구월초등학교 서측 인근으로, 유사 공동주택·아파트·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 인접 토지와 등고평탄한 세로장방형 토지이며 남측 약 8미터 도로에 접합니다. 토지면적은 212.4㎡, 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며, 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 표본이 1건뿐이고, 최근 거래가격이 과거 거래군보다 42.2% 하락했습니다. 단지 경매 통계도 평균 7회 유찰, 매각률 0%로 나타나 환금성이 낮은 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 4,151,000원이 아니라 인수액을 합친 70,474,718원입니다.
- 임대차 원본 검증. 성영민의 계약서, 보증금 70,000,000원 지급내역, 주민등록표, 확정일자 원본, 점유개시 자료와 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고 소유권 매매일과 임대차계약일이 같으므로, 집행권원과 당사자 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 교부청구액에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류 확인. 247,000,000원 가압류의 발생 원인과 성영민 보증금 채권과의 관계를 원인증서로 확인해야 합니다.
- 현황 일치 확인. 공부상 지층1호와 현장 문패 B01호가 동일 물건인지 출입구·도면·점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 인도 대상과 협의 상대방이 누구인지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재검증. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 인근 유사 지층 다세대의 실제 매물가격과 거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “415만원 낙찰”이 아니라 “7,047만원 취득”
이 물건의 감정가는 72,000,000원이고 최저가는 4,151,000원입니다. 숫자만 보면 8회 유찰 끝에 감정가의 5.77%까지 내려온 파격적인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금의 미배당액 66,323,718원을 더하면 실질취득가는 70,474,718원으로 다시 감정가에 근접합니다.
더 중요한 것은 최근 시세입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 59,000,000원이고, 가격 추세는 과거 거래군보다 42.2% 하락했습니다. 본건 실질취득가는 이 최근 시세보다 19.4% 높습니다. 지층 다세대, 8회 유찰, 낮은 매각률, 세금 압류와 임대차 진정성 확인 문제까지 겹친 구조입니다. 최저가는 낮지만 실질가격과 권리위험은 낮지 않습니다. 결론은 가격 메리트가 아니라 인수부담을 먼저 보는 고위험 보류형입니다.