대구지방법원 2024타경127645. 대구역 북서측 인근 대구오페라클래시아 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태와 건물 구조에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현 소유자 이주철은 2019.05.22. 매매를 원인으로 거래가 136,300,000원에 취득했고, 2020.09.11. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.05.30. 중소기업은행 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권입니다. 공가영은 2020.09.02. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 123,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력·우선변제권 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰대금에서 보증금이 모두 배당되지 않는 만큼 매수인이 잔액을 인수합니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 61,740,000원 중 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 임차보증금에 배당되고, 남는 62,771,320원이 계산상 인수액입니다. 낙찰가와 이를 합친 부담은 124,511,320원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경127645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 중앙대로 513, 6층 602호 (칠성동2가, 대구오페라클래시아) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상21층 중 6층 |
| 소유자 | 이주철 (2019.05.22. 매매 · 거래가 136,300,000원 · 2020.09.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,228,393원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2023.05.30. 갑구 4번 중소기업은행 가압류 27,425,194원 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 해소
공가영의 전입·점유는 2020.09.02.로 말소기준권리인 2023.05.30. 가압류보다 빠릅니다. 임대차계약일과 최초 확정일자는 2020.08.19.이고, 최초 보증금 120,000,000원에 2022.06.30. 3,000,000원이 증액돼 총 보증금은 123,000,000원입니다. 증액분 확정일자는 2022.07.06.입니다.
임차권등기는 2023.07.26. 이뤄졌지만, 등기일보다 앞선 전입·점유와 확정일자가 확인되므로 대항력과 우선변제권 판단의 기준은 기존 임대차 내역입니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공가영 | 제6층 602호 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 123,000,000원 | 전입 2020.09.02. 확정 2020.08.19. 증액분 확정 2022.07.06. | 있음 2026.03.19. 포기 확약 | 있음 배당요구 2023.07.26. | 양수인 HUG 별도 임차인 아님 |
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 시세 판단은 별개
감정가 126,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,740,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 가격이지만, 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래값이 없어 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 원래 대항력 임차보증금 인수형이므로, 확약을 반영하지 않을 경우 최저가만 내려가도 전체 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 현재 회차의 계산상 부담은 낙찰가 61,740,000원과 미배당 보증금 62,771,320원을 합친 124,511,320원입니다. 8회 유찰 시 계산상 인수액은 74,897,056원, 9회 유찰 시에는 84,597,645원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 공가영 | 123,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 27,425,194원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 6,359,026원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 남구희망새마을금고 | 166,655,850원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 확약을 반영하지 않은 등기·배당 계산상 미배당 보증금은 62,771,320원이나, 2026.03.19. 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구역 북서측 인근으로, 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설·상업시설·업무시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스승강장, 도시철도 1호선 대구역과 기차역 대구역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상21층 건물의 6층 602호로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 위치하고, 대로1류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,064㎡이며 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대구역 접근성은 양호하나 사건상 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태가 함께 확인되므로, 주거용 오피스텔로서의 금융·세금·임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원본. 2026.03.19. 제출된 확약서의 내용과 적용 범위, 제출 주체를 원본으로 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 보증금 미배당액의 인수 문구와 확약 반영 여부가 최종 매각조건에 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 양수 관계. 공가영의 임차보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사의 지위와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.15. 민간임대주택등기의 현재 효력과 관련 의무를 등기부·관할 행정기관 자료로 점검하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 함께 표시돼 있으므로 건축물대장·전유부·현황을 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 실제 거래와 임대료를 별도로 조사한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·건축물대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만 확약으로 실질 0원, 가격 평가는 보류”
이 물건은 표면만 보면 보증금 123,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가에서 보증금 미배당액은 62,771,320원이고, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 124,511,320원에 이릅니다.
그러나 2026.03.19. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리 위험의 중심은 해소됐지만 7회 유찰, 근린시설 표기와 오피스텔 이용, 민간임대주택등기, 실거래 비교자료 부재가 함께 남습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세조사 전까지 판단 보류입니다.
