대구지방법원 2025타경700. 청도군 이서면 팔조리 479에 있는 공장·창고 및 사무실과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 슬라브지붕 2층으로, 1층은 공장 및 창고, 2층은 사무실·사장실·식당·휴게실·화장실 등 부대시설로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 1,233.0㎡이고 생산관리지역, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사감천지이고, 2014.08.04 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 더 중요한 변수가 하나 있습니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 2008.08.18 전입자인 박백만입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 이서면 팔조리 479 · 경상북도 청도군 이서면 팔조령길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 창고 · 2층 사무실 및 부대시설 |
| 건물 | 일반철골구조 슬라브지붕 2층 · 사용승인 2008.10.22 · 높이 약 7.8미터 |
| 토지 | 공장용지 1,233.0㎡ · 생산관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 252,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사감천지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,381,878,300원 / 677,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양영희 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2014.08.04 현재 소유자인 주식회사감천지가 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당권 600,000,000원이 말소기준입니다. 2016.09.29 양영희 200,000,000원, 2017.12.21 주식회사대구은행 78,000,000원, 2021.09.10 김연숙 600,000,000원 등 후순위 근저당과 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박백만 | 2008.08.18 | 미상 / 미상 | 2025.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이강환 | 2024.11.29 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
이강환은 2024.11.29 전입으로 말소기준 이후이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 박백만은 선순위 전입이므로 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 매수인 실질취득액을 677,120,000원으로 고정해 계산할 수 없습니다. 실질취득액은 최저가에 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액이 되며, 그 승계액이 현재 미상입니다.
② 가격 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 677,120,000원으로 감정가 1,381,878,300원의 49% 수준이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 수치는 법원 경매의 회차별 최저가일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 사건은 선순위 전입 임차인의 승계액이 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 실제 취득비용은 낙찰가와 별개로 박백만의 미배당 보증금 승계 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 677,120,000원 | 667,948,800원 | 835,938,636원 | 67,948,800원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 473,983,999원 | 466,844,159원 | 1,037,043,277원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 331,788,799원 | 326,343,756원 | 1,177,543,680원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 677,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,171,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 양영희 | 200,000,000원 | 67,948,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김연숙 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 배동호 | 13,298,065원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 추점분 | 9,421,067원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전태환 | 3,168,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 채권 총액 1,503,887,436원 중 667,948,800원이 배당되고, 835,938,636원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 표의 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나, 박백만의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계액까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·자산·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층은 공장 및 창고, 2층은 사무실·사장실·식당·휴게실·화장실 등 부대시설로 이용되고 있습니다. 기본적인 전기·위생·급배수·소방설비가 있습니다.
- 입지. 청도군 이서면 팔조리 ‘가곡마을’ 남서측 인근으로, 도로변·후면의 간헐적 상업용건물과 기존 주택·전원주택·임야가 혼재하는 도시주변 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 일반차량 접근이 원활하고, 감정평가에서는 대중교통을 포함한 제반 교통여건을 무난한 수준으로 평가했습니다.
- 토지. 공장용지 1,233.0㎡, 생산관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 기계기구. 일괄매각에 제시외 건물과 기계기구가 포함되지만 소재불명 기계기구는 제외됩니다. 공장이 현재 가동 중이고 매각대상 외 기계기구도 다수 소재하며, 매각대상 기계 역시 철거·이동·재배치가 용이해 동일 기계인지와 현존 여부를 재확인해야 합니다.
- 경계. 공장내 부지로 이용되나 의뢰에서 제외된 479-42번지가 있고, 후면부 일부는 의뢰외 토지 357-1번지 일부를 사용하는 것으로 보여 측량에 의한 확인이 필요합니다.
- 농지. 목록5는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출시 매수보증금이 몰수되며, 2026.01.05 이서면장 사실조회회신에 따르면 원상회복명령 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박백만 임대차부터 확정. 2008.08.18 전입자의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단 금지. 현재 677,120,000원은 감정가의 49%이지만, 선순위 임차보증금 승계액이 미상입니다.
- 기계기구 현물 대조. 가동 중인 공장이고 이동·재배치가 쉬운 기계가 있으므로 감정평가서의 기계기구 목록과 현장 물건을 직접 대조해야 합니다.
- 479-42·357-1 사용관계 확인. 매각대상 범위와 실제 공장 사용범위가 완전히 일치하는지 지적도·측량으로 확인해야 합니다.
- 목록5 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출시 매수보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 채권 미배당 구조 확인. 현재 회차에서도 835,938,636원의 채권 미배당이 발생하며, 신청채권자 양영희도 200,000,000원 중 67,948,800원만 배당되는 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차관계, 기계기구 및 토지 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수액
이 사건은 표면만 보면 감정가 1,381,878,300원에서 2회 유찰되어 최저가가 677,120,000원, 감정가의 49%까지 내려온 공장·토지입니다. 등기상으로는 2014.08.04 대구은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 구조가 명확합니다.
그러나 권리분석의 결론은 등기만으로 끝나지 않습니다. 박백만의 전입일은 2008.08.18로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, 공장에는 이동 가능한 기계기구와 매각대상 외 기계가 함께 있으며, 의뢰외 토지 사용과 목록5 농지취득자격증명 문제까지 있습니다. 실거래 시세와 직접 비교할 근거도 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 선순위 임차인의 승계액과 매각대상 자산 범위를 먼저 확정해야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
