대구지방법원 2025타경700. 경상북도 청도군 이서면 팔조리 479에 있는 공장·창고 및 사무실·부대시설과 토지가 함께 얽힌 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사감천지이고, 2014.08.04. 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 날 같은 날 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에서 등기상 권리보다 더 먼저 확인할 것은 점유·임차관계입니다. 박백만은 2008.08.18. 전입해 말소기준인 2014.08.04.보다 선순위이고, 자료에서도 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금과 실제 배당액을 모르면 낙찰자가 부담할 미배당 보증금도 계산할 수 없으므로, 최저가 677,120,000원만 보고 실질 취득가를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 이서면 팔조리 479 · 경상북도 청도군 이서면 팔조령길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 창고 · 2층 사무실 및 부대시설 |
| 소유자 | 주식회사감천지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,381,878,300원 / 677,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 1,233.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 슬라브지붕 2층 · 사용승인 2008.10.22 · 높이 약 7.8미터 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 임차는 별도 확인
말소기준은 2014.08.04. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤의 양영희 근저당권 200,000,000원, 주식회사대구은행 근저당권 78,000,000원, 김연숙 근저당권 600,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박백만 | 2008.08.18 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강환 | 2024.11.29 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박백만은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 2025.04.15. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 배당액과 미배당 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 반면 이강환은 2024.11.29. 전입으로 말소기준권리보다 후순위라 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 677,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,171,200원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 양영희 | 200,000,000원 | 67,948,800원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 김연숙 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 배동호 | 13,298,065원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 추점분 | 9,421,067원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 전태환 | 3,168,304원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,503,887,436원 중 예상배당 667,948,800원, 미배당 835,938,636원입니다. 양영희의 200,000,000원 중 예상배당은 67,948,800원입니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 박백만의 보증금이 미상이라 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인할 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 677,120,000원 | 667,948,800원 | 835,938,636원 | 67,948,800원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 473,983,999원 | 466,844,159원 | 1,037,043,277원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 331,788,799원 | 326,343,756원 | 1,177,543,680원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 473,983,999원, 331,788,799원으로 낮아지지만, 채권 미배당은 각각 1,037,043,277원, 1,177,543,680원으로 커집니다. 다만 이 후순위 채권 미배당은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 입찰가와 별도로 계속 확인해야 하는 핵심은 선순위 임차보증금입니다.
⑤ 공장·토지 리스크 — 기계, 농취증, 경계 사용을 모두 확인
- 공장 이용상태. 1층은 공장 및 창고, 2층은 사무실·사장실·식당·휴게실·화장실 등 부대시설로 이용됩니다.
- 공장 가동. 본 공장은 현재 가동 중이며, 매각대상 기계기구 외의 기계기구도 다수 소재합니다.
- 기계기구. 일괄매각에 기계기구가 포함되지만 소재불명 기계기구는 제외되고, 철거·이동·재배치가 용이해 동일 기계와 실제 소재 여부를 재확인해야 합니다.
- 의뢰외 토지. 공장내 부지로 이용되는 479-42번지가 의뢰에서 제외돼 있고, 후면부 일부는 의뢰외 토지 357-1번지 일부를 사용하는 것으로 보여 측량 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록5는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금 몰수 대상입니다. 2026.01.05. 이서면장의 사실조회회신에는 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 토지. 1,233.0㎡ 공장용지·공업용, 생산관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 252,700원/㎡입니다.
- 교통. 토지까지 일반차량 접근은 원활하고 도시주변 근교 농촌지대의 대중교통을 포함한 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박백만 보증금 확인. 가장 먼저 보증금과 확정일자, 실제 점유관계, 배당 가능액을 확인해야 합니다. 이 값 없이는 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 이강환 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 사용·점유 범위와 명도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 사전 검토. 목록5의 증명 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 확인하지 않은 상태에서 입찰하면 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 기계기구 현장 대조. 감정평가서상 목록과 현장 기계의 동일성·소재 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 479-42번지와 357-1번지 사용 상태를 포함해 매각대상 토지와 실제 공장 사용 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 결론내리지 말고, 공장·토지의 개별 가치와 선순위 임차보증금까지 합산해 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 인수액의 공백이다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 1,381,878,300원에서 최저가 677,120,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 실제로 얼마를 부담해 취득하느냐입니다. 후순위 근저당·압류·가압류는 말소되지만, 박백만은 2008.08.18. 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 농지취득자격증명, 기계기구 동일성·소재, 의뢰외 토지 사용까지 확인해야 합니다. 최저가는 내려왔지만 실질 취득가는 아직 계산되지 않은 사건입니다. 임차보증금과 현장·행정 리스크를 모두 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
