대구지방법원 2025타경860. 대구광역시 북구 노원동3가 368 소재 물건으로, 토지 746.8㎡와 일반철골구조 샌드위치판넬 단층 건물이 포함되고 감정평가상 공장으로 이용 중입니다. 감정가는 2,226,705,610원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,091,086,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자는 이현철이고, 신청채권자인 주식회사 하나은행의 청구금액은 1,801,484,701원입니다.
권리구조의 중심은 2023.08.18. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 들어온 신용보증기금·대구신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 하나은행 임의경매개시결정, 하나카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경860 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 368 · 대구광역시 북구 팔달북로2길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 · 746.8㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬 단층 · 위생설비·급배수설비·소방설비 |
| 소유자 | 이현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,226,705,610원 / 1,091,086,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,801,484,701원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,091,086,000원으로 감정가 2,226,705,610원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 763,760,200원, 4회 유찰 시 시나리오는 534,632,139원입니다.
다만 이 물건에는 동일 용도 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 공장·산업용 부동산은 토지 입지, 건물 상태, 설비 가치, 실제 가동 가능성에 따라 개별성이 커 현장 확인의 비중이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,091,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,310,860원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,100,000,000원 | 1,077,775,140원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 224,400,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 대구신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,011,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,379,411,451원, 채권자 예상배당은 1,077,775,140원, 미배당은 1,301,636,311원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 노원동3가 만평네거리 북동측 인근이며, 중·소규모 공장 등으로 형성된 산업단지 내 공업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 746.8㎡, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 1,525,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 이용상태. 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 샌드위치판넬 단층 건물입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현존 확인. 창문을 통해 존치 여부를 확인한 상태이므로 현장 접근 가능 범위에서 실제 존치·사양·상태를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물의 위치·상태·사용관계를 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로공제 확인. 목록1은 도로공제를 감안하고 있으므로 실제 이용가능 면적과 경계관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 우위를 단정하지 말고 주변 공장용지·공장 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 공장 사용·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 검증은 복잡
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023.08.18. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 그 자체를 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다.
승부처는 공장 자체의 실제 가치 확인입니다. 토지 746.8㎡의 입지와 일반공업지역·산업단지 조건, 건물 상태, 제시외 건물, 기계기구 존치와 사양을 직접 확인해 1,091,086,000원이 실제 가치보다 낮은지 판단해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 물건 상태는 현장 검증 전 보류가 적절한 사건입니다.
