대구지방법원 2025타경869. 대구광역시 북구 금호동 795, 주건축물 제1동 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 1·2층이 근린생활시설로 이용되고 있고, 철근콘크리트구조 지상 2층 건물로 2015.12.01 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 김대욱이며 2019.05.29 거래가 585,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이후 북구·국세·국민건강보험공단 등의 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경869 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 금호동 795 주건축물 1동 1층102호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 1,2층 근린생활시설 |
| 소유자 | 김대욱 · 2019.05.29 거래가 585,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 307,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 454,153,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2015.12.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2019.05.29 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 480,000,000원이고 채무자는 김대욱입니다. 이후 2020년 북구 압류, 2022년 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 2024년 국세 압류와 현재의 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’이라 할 수 없다
감정가는 627,000,000원, 현재 최저매각가는 307,230,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 최근 실거래와 직접 대조해 가격 우위를 확인하는 방식이 아니라, 현재 임대수익·공실 가능성·상권·전용 및 계약면적·관리비·실제 점포 이용상태 등을 확인한 뒤 적정 수익률 기준으로 응찰가를 역산하는 접근이 필요합니다. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,101,220원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 302,128,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 480,000,000원 가운데 302,128,780원이 배당되고, 미배당은 177,871,220원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 금호동 ‘금호JC’ 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·토지. 준주거지역·지구단위계획구역(근린생활시설용지)이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 토지면적 612.1㎡, 공시지가 1,390,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·가로장방·중로한면 조건입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상 2층, 외벽 복합판넬 등 마감, 내부인테리어·타일 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·화재경보설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대신 수익성 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 주변 근린시설의 실제 임대료·공실률·권리금·관리비를 확인해 적정 매입가를 별도로 산정해야 합니다.
- 세금 압류 원인 확인. 북구와 세무서 관련 압류가 반복돼 있습니다. 당해세 여부와 체납세액을 매각기일 전 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 환금성 점검. 근린시설은 아파트보다 수요층이 좁을 수 있으므로 금호동 인근 상권의 공실과 매매 회전기간을 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 215,061,000원, 4회 유찰 시 150,542,700원으로 내려가지만 가격이 낮아질수록 담보권 미배당은 증가합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금관계와 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 가격이 감정가의 49%라고 해서 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 결론 낼 수는 없습니다.
근린시설은 결국 얼마의 임대수익을 안정적으로 만들 수 있느냐가 가격의 핵심입니다. 2회 유찰이라는 숫자와 307,230,000원의 최저가보다 먼저, 현장 임대수요·공실·점유상태와 실제 수익률을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
