대구지방법원 2025타경920. 경산시 압량읍 의송리 301 소재의 토지와 공장 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 가·나는 모두 공장으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지 2,637㎡입니다. 감정가는 1,460,013,350원, 현재 최저매각가는 715,406,000원으로 2회 유찰·감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2019.05.30. 설정된 하나은행 근저당권 1,050,000,000원이고, 이후 2025.05.12. 국민건강보험공단 압류와 2025.06.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양원철의 전입일은 2021.07.29.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 낙찰자에게 승계되는 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경920 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 의송리 301 · 경상북도 경산시 압량읍 의송길18길 25-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 가, 나) 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 2,637㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 양병용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,013,350원 / 715,406,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 806,827,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
과거 진량농업협동조합·중소기업은행·대구은행·신한은행 등의 근저당과 경산시·국·국민건강보험공단의 과거 압류, 삼락열처리 가압류는 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 2019.05.30. 하나은행 근저당권이며, 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양원철 | 비동 | 2021.07.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
양원철의 전입신고일 2021.07.29.는 말소기준권리인 2019.05.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 특수사항
④ 예상배당표 (매각가 715,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,060원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,050,000,000원 | 705,851,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 715,406,000원 가정 시 집행비용 9,554,060원을 제외하고 하나은행에 705,851,940원이 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 344,148,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실과 싸다는 판단은 다르다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 하나은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 715,406,000원 | 705,851,940원 | 344,148,060원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 500,784,199원 | 493,376,357원 | 556,623,643원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 350,548,939원 | 344,841,254원 | 705,158,746원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지는 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 토지의 도로 저촉과 매각 포함·제외 물건도 실제 가치 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입지·물적 조건 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 압량읍 의송리 통칭 “의송마을” 내에 위치하며 단독주택·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 가·나 모두 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 벽체는 판넬잇기, 바닥은 칼라하드너, 창호는 새시창호이며 높이는 약 7.5m입니다.
- 토지. 공장용지 2,637㎡, 완경사·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 205,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물·정원수는 포함되지만 컨테이너 2동과 크레인 2.8톤·5톤은 제외됩니다. 현장에서 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 멸실 건물. 기호(다) 건물은 멸실 상태이므로 공부와 현황의 구성 관계를 확인해야 합니다.
- 도로 저촉. 일부 도시계획시설 도로 저촉이 감정에 반영되어 있으므로 토지 활용과 향후 이용계획을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 양원철은 대항력이 없지만 비동 점유가 확인되므로 실제 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 공장·토지의 현황, 용도지역, 도로 저촉, 제외 설비를 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 검증은 복잡
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 방향이 분명합니다. 2019.05.30. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 늦어 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 공장·토지 자체의 가치와 매각조건입니다. 현재 가격은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래가 없고, 일부 도로 저촉·제시외 건물 포함· 컨테이너와 크레인 제외·멸실 건물까지 확인해야 합니다. 권리는 통과하되 가격과 현황은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
