대구지방법원 2025타경920. 경산시 압량읍 의송리 301의 토지와 공장 이용 건물입니다. 토지는 2,637㎡의 공장용지이고, 감정평가상 기호 가·나 건물은 모두 공장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양병용이며, 2019년 5월 30일 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,050,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 국민건강보험공단 압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
감정가는 1,460,013,350원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 715,406,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 49%만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 공장·토지 복합물건은 건물 상태, 토지 이용규제, 제외되는 기계·시설, 실제 영업 활용성에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경920 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 의송리 301 · 경상북도 경산시 압량읍 의송길18길 25-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 가·나 공장 |
| 토지 | 2,637㎡ · 공장용지 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 양병용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,013,350원 / 715,406,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 806,827,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2019년 5월 30일 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,050,000,000원이고 채무자는 양병용입니다. 이후 2025년 5월 12일 국민건강보험공단 압류와 2025년 6월 20일 하나은행 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 진량농업협동조합·중소기업은행·대구은행· 신한은행 등의 근저당과 과거 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양원철 | 비동 | 2021.07.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
양원철의 전입일은 2021년 7월 29일로, 말소기준인 2019년 5월 30일 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 1,000,000원이며 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 715,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,554,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,050,000,000원 | 705,851,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 715,406,000원 가정 시 집행비용 9,554,060원을 제외한 705,851,940원이 하나은행에 배당되고, 하나은행 채권최고액 대비 미배당은 344,148,060원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 500,784,199원, 4회 유찰 시 시나리오는 350,548,939원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 715,406,000원 | 705,851,940원 | 344,148,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 500,784,199원 | 493,376,357원 | 556,623,643원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 350,548,939원 | 344,841,254원 | 705,158,746원 | 0원 |
⑤ 매각 범위 — 포함·제외를 반드시 나눠 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 관련 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 및 정원수는 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 제외. 기호(나) 내 크레인 2.8톤 및 5톤은 매각에서 제외됩니다.
- 기호(다) 멸실. 기호(다) 건물은 멸실된 상태입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 압량읍 의송리 통칭 ‘의송마을’ 내에 위치하며, 단독주택·공장·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 가·나는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 주기둥 ø150, 높이 약 7.5m입니다.
- 토지. 2,637㎡ 공장용지이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉됩니다. 일부 도시계획시설 도로 저촉이 감정에 반영됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함돼 있으며 공시지가는 205,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 양원철이 비동을 점유하고 있으므로 실제 사용 범위와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 자산 확인. 컨테이너 2동과 크레인 2.8톤·5톤이 제외되므로 낙찰 후 사용할 수 있는 설비 범위를 구분하세요.
- 멸실 건물 확인. 기호(다) 건물이 멸실된 상태이므로 현황과 공부·감정평가 도면을 대조하세요.
- 도로 저촉 확인. 일부 도시계획시설 도로 저촉이 있어 토지 활용계획을 세울 때 영향 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 판단하지 말고 공장 건물 상태·토지 활용성·제외 시설을 반영한 현장가치를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘공장·토지의 실제 가치’
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 비동 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “감정가의 49%까지 떨어진 물건”으로만 보면 위험합니다. 공장과 2,637㎡ 토지를 함께 보는 저환금성 물건이고, 크레인과 컨테이너 일부는 매각에서 빠지며, 기호(다) 건물은 이미 멸실됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 검증 없이는 결론을 내리기 어렵습니다.
