대구지방법원 2025타경954. 경산시 남천면 삼성리 511-3 소재 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공장이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있으며 면적은 1,627.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
권리의 기준점은 2024.02.02. 설정된 국민은행 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤 송재원 근저당, 국의 압류, 국민은행 임의경매개시결정, 농협은행·비에스온·기술보증기금· 경산농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 삼성리 511-3 · 경상북도 경산시 남천면 삼성역길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 판넬잇기 마감 · 칼라하드너 바닥 · 샷시 창호 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,627.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 164,800원/㎡ |
| 소유자 | 손명갑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,205,317,400원 / 1,205,317,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 778,626,941원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 소유자 손명갑은 2017.12.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.02.02. 국민은행 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2025.04.01. 송재원 근저당 70,000,000원과 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽규락 | 2025.01.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
곽규락의 전입신고는 2025.01.22.로 말소기준권리인 국민은행 근저당의 2024.02.02.보다 늦습니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·현장 판단 — 신건 가격 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,205,317,400원입니다. 비교할 동일 유형 실거래 근거가 제시되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하기보다는 공장·토지의 실제 사용가치와 제외 자산을 따로 확인해야 합니다.
- 입지. 남천면행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 소규모 공장·농경지·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 점유. 목록4는 타인 점유를 감안해야 하고, 일련번호(3) 토지도 타인점유 토지로 탐문됐습니다.
- 농취증. 목록3·5는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,205,317,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,453,174원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송재원 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 107,978,606원 | 107,978,606원 |
| 5. 가압류 · 주식회사비에스온 | 14,070,495원 | 14,070,495원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 297,500,000원 | 38,815,125원 |
| 7. 가압류 · 경산농업협동조합 | 47,588,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,497,138,013원 중 신건 가정 배당액은 1,190,864,226원, 미배당액은 306,273,787원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록3·5는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 목록4·토지 점유 확인. 목록4와 일련번호(3) 토지의 타인점유 상태, 실제 사용범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 자산 구분. 태양광발전설비·냉동창고(ㄷ)·실험용건조기·산업용에어콤프레샤·감나무는 매각 대상이 아닙니다.
- 점유자 확인. 곽규락은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유부분과 사용관계는 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 근거가 없어 감정가 1,205,317,400원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 공장 운영 조건. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한과 실제 공장 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2025.07.16.자 남천면 사실조회 회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장이 복잡하다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2024.02.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 모두 매각으로 소멸하며 곽규락의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리만 보고 결정할 유형은 아닙니다. 목록3·5의 농지취득자격증명, 목록4와 일부 토지의 타인점유, 태양광발전설비·냉동창고·기계기구·감나무의 매각 제외가 동시에 걸려 있습니다.
게다가 신건 최저가는 1,205,317,400원이지만 비교 실거래 근거가 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리 안정성과 “실제 무엇을 취득하고 무엇을 사용하지 못하는지”라는 현장 조건을 분리해서 보는 것입니다. 입찰 전 농취증 발급 가능성, 타인점유 범위, 제외 자산 경계와 공장 운영 조건을 확인하는 것이 우선입니다.
