대구지방법원 2025타경977. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 175-50 일대의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 창고·창고·주택으로 확인되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 목록2의 일부 건물은 공부상 ‘축사’이나 현황은 ‘창고’입니다. 소유자는 김우분이며, 등기상 현존 말소기준은 2014년 10월 10일 설정된 동명농업협동조합 근저당 216,000,000원입니다.
이후 2023년 근저당 15,600,000원, 2024년 근저당 10,800,000원, 2025년 인동농업협동조합 가압류 254,531,683원과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 1993년 설정된 선행 근저당은 2006년 12월 15일 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 175-50 · 경상북도 칠곡군 동명면 남원로3길 3 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 창고 · 창고 · 주택 |
| 소유자 | 김우분 (단독소유) |
| 토지 | 530.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 438,010,100원 / 438,010,100원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 204,535,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 건물 공부상 축사, 현황 창고 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력·우선변제·승계 대상으로 별도 판단할 임차보증금이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 권리분석의 핵심은 2014.10.10. 동명농업협동조합 근저당을 말소기준으로 잡는 것입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 실거래보다 회차별 미배당을 봐야 한다
비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 물건을 주변 거래 평균 대비 몇 % 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 회차 매각가 438,010,100원에서는 채권 총액 496,931,683원 중 431,229,999원이 배당되고, 65,701,684원의 미배당이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 438,010,100원 | 431,229,999원 | 65,701,684원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 350,408,080원 | 344,702,367원 | 152,229,316원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 280,326,464원 | 275,601,894원 | 221,329,789원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매수인 인수액이 생기는 구조는 아닙니다. 매각가가 350,408,080원, 280,326,464원으로 내려가더라도 인수액은 계속 0원이고, 대신 배당받지 못하는 채권액이 각각 152,229,316원, 221,329,789원으로 커집니다. 즉 이 사건의 회차별 변화는 매수인 인수 증가가 아니라 채권자 미배당 확대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,010,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,101원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 동명농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 동명농업협동조합 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 동명농업협동조합 | 10,800,000원 | 10,800,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 인동농업협동조합 | 254,531,683원 | 188,829,999원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 채권에 65,701,684원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산산성 남동측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·음식점·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호(1)은 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(2,3)은 차량 접근이 곤란하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 이용은 창고·창고·주택입니다. 제시외 건물이 포함되며 일부 건물은 공부상 축사이나 현황은 창고입니다.
- 토지. 남원리 175-50 토지는 530.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 공시지가는 263,200원/㎡입니다.
- 규제. 다른 기호 토지에는 생산관리지역·역사문화환경보존지역·영농여건불리농지, 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역 등이 각각 포함됩니다.
- 건물. 토담조·흙벽돌조·시멘트벽돌조 단층 건물로 구성되고, 구조와 마감이 서로 다릅니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록2 일부 건물의 공부상 축사·현황 창고 이용 차이가 별도로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 실제 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 다시 대조해야 합니다.
- 축사·창고 현황. 목록2 일부 건물은 공부상 축사이나 현황 창고입니다. 실제 이용상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 접근성. 기호(2,3)은 차량접근 곤란으로 평가됐습니다. 토지별 진입로와 실제 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·생산관리지역·자연녹지지역·개발제한구역·역사문화환경보존지역 등 토지별 규제가 서로 다르므로 활용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 438,010,100원을 시장 대비 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 물건이 복합적이다
등기상 권리구조만 보면 명확합니다. 2014년 동명농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 권리가 아니라 물건 구성에 있습니다. 창고와 주택이 함께 있고, 토지까지 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 일부 건물은 공부상 축사·현황 창고이고, 일부 토지는 차량 접근이 곤란하며 토지별 규제도 서로 다릅니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가 438,010,100원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 가격·용도·접근성·규제를 현장에서 검증한 뒤 입찰해야 하는 물건”입니다.
