춘천지방법원 2025타경50960. 인제읍 상동리 내설악아파트 101동 1층 104호와 그 소재 토지 지분이 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 김인자이며, 2020.08.28. 설정된 국민은행 근저당권 46,200,000원이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 등기된 강희태의 가등기, 정훈실·롯데카드·씨에이치에너지의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 훨씬 눈에 띕니다. 감정가 92,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 106,250,000원, 가장 최근 2026.07 거래는 117,000,000원이고 최근 거래 추세도 +5.9%입니다. 현재 최저가는 최근 시세 평균의 60.6%에 그쳐 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50960 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 인제읍 상동리 43-1 내설악아파트 101동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 + 토지 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 104호 |
| 동일면적 기준 | 59.46㎡ |
| 소유자 | 김인자 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 39,641,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가등기까지 소멸 분석
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당 분석상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 핵심은 2020.08.28. 국민은행 근저당권이며, 그 뒤 2023.11.20. 설정된 강희태의 소유권이전청구권가등기와 세 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 60.6%
내설악 동일 면적 59.46㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 102,333,333원이지만, 가격 판단은 보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 106,250,000원, 최신 2026.07 거래는 117,000,000원이고 최근 구간이 이전 구간보다 5.9% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.46㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.46㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.46㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 14 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 59.46㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2025.06 | 59.46㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 59.46㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 59.46㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2024.07 | 59.46㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 59.46㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 59.46㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2024.04 | 59.46㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.46㎡ | 4건 | 106,250,000원 |
현재 최저가 64,400,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 전체 12건 중 가장 낮은 거래가인 87,000,000원보다도 낮고, 최신 동일 1층 거래인 2026.07 117,000,000원과 비교해도 큰 차이가 납니다. 최근 흐름 역시 +5.9%여서 하락장 보정 때문에 가격 매력을 깎아야 하는 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 2. 가압류 · 정훈실 | 30,000,000원 | 16,640,800원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,777,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 씨에이치에너지 | 3,012,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 93,990,250원, 채권자 예상배당은 62,840,800원으로 미배당 31,149,450원이 발생합니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수로 계산되지 않으며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 31,149,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 50,121,690원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 63,402,259원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 국민은행 청구액 39,641,497원보다 국민은행 예상배당 46,200,000원이 커 신청채권은 충족됩니다. 2회 유찰 시에도 국민은행 예상배당은 43,868,560원으로 청구액을 웃돌지만, 3회 유찰 시에는 30,587,991원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 인제군청 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 104호이며, 가스보일러 난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지 아파트 건부지이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·일반상업지역 등이 확인되며, 공시지가는 213,100원/㎡입니다.
- 단지. 내설악은 162세대이며 준공일은 2003.02.12입니다.
- 거래. 동일 면적 12건 실거래가 87,000,000원~123,000,000원에 형성돼 있고 최근 12개월 평균은 106,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 강희태의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 후순위지만 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 대지권 미등재 구조 확인. 집합건물 등기에는 대지권이 미등재돼 있고 상동리 43-1·44-1 토지 공유지분이 별도 목록으로 일괄매각됩니다. 매각대상 지분 범위를 확인해야 합니다.
- 공용부분 관리비. 2025.12월까지 공용부분 관리비 1,987,070원이 미납 상태로 기재돼 있으므로 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 호수 표시. 감정평가 당시 현관에 104호 번호가 부착돼 있지 않은 것으로 확인됐으므로 현장 점유 호실과 공부상 호실을 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 60.6%로 가격 여유가 크지만, 실제 입찰가는 1층·내부상태·체납비용 등을 반영해 정해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강하고, 확인 포인트는 명확하다
이 사건은 감정가 92,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 64,400,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 106,250,000원의 60.6%이고, 최신 1층 거래 117,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 할인 폭은 분명합니다.
권리에서는 임차인 0명·인수 0원이라는 장점이 있지만, 2023년 가등기 종류 확인과 대지권 미등재·토지 공유지분 일괄매각, 공용부분 관리비 1,987,070원 미납이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이고 기본 권리구조도 유리하지만, 가등기와 토지지분 원본 대조 후 입찰”입니다.
