춘천지방법원 2025타경50980. 춘천시 퇴계동 중앙하이츠빌3단지 305동 15층 1501호 아파트입니다. 감정가는 417,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 291,900,000원입니다. 권리의 기준점은 2008년 10월 16일 설정된 국민은행 근저당권이고, 그 이후 남아 있는 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
가격도 신건과는 분위기가 다릅니다. 동일면적 최근 12개월 거래 5건의 평균은 385,600,000원이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 355,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 75.7%, 최신 거래의 약 82.2% 수준입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 가격 추세도 +0.1%로 하락 추세가 확인되는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1133 중앙하이츠빌3단지아파트 305동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상15층 중 15층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김혜정 지분 2분의 1 · 용석남 지분 2분의 1 |
| 취득 | 2008.10.16 소유권이전 · 거래가액 242,730,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 291,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 59,635,912원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 춘천지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 2008년 국민은행 근저당이 기준
말소기준은 2008.10.16 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 183,960,000원이고, 2021.03.05 변경등기에는 채권최고액 126,500,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 국민은행 채권을 183,960,000원 기준으로 계산합니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당과 현재 남은 압류·가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 24.3% 낮은 최저가
중앙하이츠빌3단지의 비교면적은 106.93㎡이며 면적이 일치합니다. 전체 비교거래 12건 평균은 385,416,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 385,600,000원, 최신 거래는 2026년 7월 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 106.93㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 106.93㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2025.11 | 106.93㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 106.93㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 106.93㎡ | 11 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 106.93㎡ | 5 | 376,000,000원 |
| 2025.06 | 106.93㎡ | 15 | 407,500,000원 |
| 2025.05 | 106.93㎡ | 1 | 359,000,000원 |
| 2025.04 | 106.93㎡ | 3 | 362,500,000원 |
| 2024.08 | 106.93㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2024.08 | 106.93㎡ | 9 | 417,000,000원 |
| 2024.04 | 106.93㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 106.93㎡ | 5건 | 385,600,000원 |
현재 최저가 291,900,000원은 최근 12개월 평균보다 93,700,000원 낮고, 최근 평균의 75.7%입니다. 2026년 7월 최신 거래 355,000,000원과 비교해도 63,100,000원 낮습니다. 특히 같은 비교면적의 15층 거래는 2026년 6월 398,000,000원이었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,886,600원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 183,960,000원 | 183,960,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 5,668,389원 | 5,668,389원 |
| 5. 현대캐피탈 가압류 | 22,349,977원 | 22,349,977원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,035,034원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 표시 채권 278,978,366원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,035,034원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 291,900,000원 | 278,978,366원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 204,330,000원 | 200,669,380원 | 78,308,986원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 143,031,000원 | 140,228,566원 | 138,749,800원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 떨어질 때 대항력 임차보증금이 인수액으로 전환되는 유형이 아닙니다. 가격 하락이 그대로 매수금액 감소로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 자료 기준)
- 입지. 춘천시 석사동 성림초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕 지상 15층 건물의 15층 1501호이며 아파트 단위세대로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북동측 및 동측 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 808,700원/㎡, 토지면적 17,929㎡이며 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 단지. 중앙하이츠빌3단지 327세대, 2008.09.01 준공입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·춘천시 압류 중 실제 당해세와 교부청구 금액을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 291,900,000원은 최근 12개월 평균 385,600,000원의 75.7%이고 최신 거래 355,000,000원보다 낮습니다.
- 동일층 거래 참고. 비교면적 106.93㎡의 15층 실거래는 2026.06 398,000,000원, 2025.06 407,500,000원이 있습니다.
- 말소기준 확인. 2008.10.16 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되는지 등기 원본과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서는 표시 채권 전액배당으로 계산되지만 세금 우선배당이 발생하면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 세금배당 확인이 핵심
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2008년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남아 있는 권리들은 매각으로 정리되며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 417,000,000원에서 291,900,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 385,600,000원의 75.7%이고 최신 거래 355,000,000원보다도 낮습니다. 최근·과거 거래 추세가 +0.1%로 하락 추세 자료도 아닙니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리와 가격 모두 우호적인 회차입니다.
다만 국세·지방세 관련 압류 3건은 별개로 봐야 합니다. 당해세가 있다면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 채권과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 이 변수까지 원본으로 확인된다면, 이 사건의 승부처는 복잡한 인수권리보다 실제 점유 상태와 응찰가 결정에 있습니다.
