춘천지방법원 2025타경50998. 춘천시 교동 목화동 1층 103호, 전용 39.83㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 61,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 42,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 김정자는 2018.03.26. 주민등록, 2020.01.20. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 75,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이며, 매각물건명세서에도 임대차보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 42,700,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,168,600원 이후 김정자에게 41,531,400원이 배당되고, 보증금 중 33,468,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금만이 아니라 이 미배당 보증금까지 더한 76,168,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 유찰만 기다린다고 실질취득가가 낙찰가와 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50998 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 교동 113-267 목화동 1층103호 · 전원안길33번길 9-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.83㎡ · 방2·거실 겸 주방·화장실1 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 박기영 · 2018.03.23. 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 화장실1 등) |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
등기상 말소기준은 2020.03.30. 접수된 주택도시보증공사 가압류 430,000,000원입니다. 이후 국 압류, 춘천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 김정자는 등기된 임차권의 접수일이 2025.04.11.이더라도 주민등록일이 2018.03.26.으로 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 판정 역시 대항력 있음으로 되어 있어 미배당 임차보증금은 별도로 매수인에게 남습니다.
② 점유·임차 관계
| 성명 | 사용관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정자 | 주거 · 임차권등기 | 2018.03.26 | 2020.01.20 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 보증기관 승계 아님 |
| 이영란 | 주민등록등재자 | 2024.10.31 | - | - | 대항력 없음 보증금 미상 승계 해당 없음 |
김정자는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 이영란은 2024.10.31. 전입으로 말소기준권리 이후이며 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 점유관계와 실제 사용관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
가격 비교의 우선 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 신한주택목화동 전용 39.83㎡ 거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2024.06. 42,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 42,000,000원이고, 현재 최저가 42,700,000원 자체도 최근 평균의 101.7%입니다. 따라서 인수액을 빼고 최저가만 비교해도 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 39.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.83㎡ | 1건 | 42,000,000원 |
그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차의 매수인 예상 인수액이 33,468,600원이므로 실질취득은 76,168,600원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래인 42,000,000원보다 높은 금액이므로, “감정가 대비 70%까지 내려왔으니 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김정자 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 42,700,000원 | 41,531,400원 | 33,468,600원 | 76,168,600원 |
| 2회 유찰(49%) | 29,889,999원 | 28,951,979원 | 46,048,021원 | 75,938,020원 |
| 3회 유찰(34%) | 20,922,999원 | 20,146,385원 | 54,853,615원 | 75,776,614원 |
2회 유찰 시 최저가는 29,889,999원까지 내려가지만 인수액은 46,048,021원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가는 20,922,999원이지만 인수액은 54,853,615원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차에서 75,000,000원대에 머무릅니다. 이 사건은 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,168,600원 |
| 1. 임차인 김정자 보증금 | 75,000,000원 | 41,531,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정자 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 김정자의 보증금 부족분은 33,468,600원으로 계산돼 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 교동 소재 교동초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 103호이며, 다세대주택으로 사용 중입니다.
- 설비. 위생설비와 가스보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 457.0㎡, 공시지가 347,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 신한주택목화동은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2002.02.05.이며 제공된 동일면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 기준 42,700,000원에 33,468,600원의 인수액이 더해집니다.
- 김정자 임차권 원본 확인. 전입 2018.03.26., 확정일자 2020.01.20., 보증금 75,000,000원과 임차권등기명령 내용을 대조해야 합니다.
- 배당 후 미변제액 확인. 임차보증금 전액이 변제되지 않으면 을구 5번 임차권등기가 말소되지 않는 조건입니다.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 세금이 선순위로 배당되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 이영란 점유관계 확인. 2024.10.31. 전입으로 대항력은 없는 것으로 판정됐지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 김정자가 대항력 임차인이자 강제경매 채권자로 나타나는 경위를 계약서와 관련 문건으로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 수 주의. 최근 시세 자료는 42,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 시장가격을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “42,700,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 61,000,000원이 1회 유찰돼 최저가 42,700,000원으로 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 김정자의 대항력 있는 보증금은 75,000,000원이고, 현재 배당가정에서 33,468,600원이 매수인에게 남습니다. 그래서 실질취득은 76,168,600원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 가정에서는 인수액이 46,048,021원, 3회 유찰 가정에서는 54,853,615원으로 늘어나 실질취득은 계속 75,000,000원대입니다. 반면 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래는 42,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 늘어나는 물건”으로 봐야 합니다. 현 자료 기준 결론은 권리 인수 부담이 크고 가격 메리트도 확인되지 않는 유형입니다.
